楼市低迷致多地陷“吃饭财政”

来源:地产中国网 2015-12-24 09:05:00

如果说1994年分税制改革之前,我国财政由于中央财政吃紧而面临巨大危机,那么今天我国财政则因为地方财政收支困局而面临不小的挑战。

房地产相关税收和土地出让收入是地方财政收入的主要贡献者。然而,2015年房屋新开工面积、房屋竣工面积、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款这四个指标历史上首次同时负增长。房地产市场颓势难改,地方财政首当其冲。

多个市县税收负增长,占地方财力大头的土地出让收入陡降,多地沦为“吃饭财政”,个别市县甚至出现工资欠发现象。这一切都表明地方财政遭到致命打击,迫切需要通过改革央地财政关系解除时弊。

“房盖好了,却没人买”

“您现在看到的已经是现房了,您交钱三天后就能拿到房。”正在给客户讲解的李明是中部省份地级市的一名房地产销售人员,这是他这个月的第五个客户。“现在市场和天气一样,没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会,那儿市场相对好些。”

“现在开发商也很痛苦。房盖好了,却没有人买,就算卖了,利润也没多少了。”李明指着眼前的一栋高层住宅说,现在开发商穷得连包门窗的钱都没了。“为了节省成本,现在我们这都是卖了哪套,才给哪套包门窗。”

李明所描述的是他所在的三四线小城市的普遍现象,也是今年房地产市场疲软的一个缩影。

2015年前三季度国家频频推出房地产托底政策,市场需求持续释放,一二线城市楼市明显回暖。但这些政策并未能使三四线城市的房地产市场走出低谷。在此背景下,房企业绩颇受冲击。

当地一位房企负责人直言,现在对于拿地投资,他们的底线是有利润,但现实往往是无钱可赚,所以下一步投资也就停滞下来。

国家统计局数据显示,今年1至9月,房屋新开工面积同比下降12.6%,房屋竣工面积同比下降9.8%,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,土地成交价款同比下降27.5%。

住建部政策研究中心主任秦虹表示,作为房地产市场前端的四个典型指标同时出现负增长,这是历史上从来没有过的。而出现这种现状的主要原因便是楼市库存高企。

全国工商联房地产商会执行会长任志强对《经济参考报》记者表示,在经济下行和房地产市场下行的背景下,房企投资短时间难以回暖。他指出,虽然今年销售额可能再达历史最高水平,同时央行宽松政策使得房企发债利率大幅下降,但是大多数房企融资标的是借新还旧,而不是用于投资,这也意味着收入并没有转化为有效的流动资金。

虽然政策一再松绑,但2015年的房地产市场仍仅维持低速成交的状态,三四线城市的成交情况更是低迷。另外,需求不振,投资预期下降,也造成了不少三四线城市地价的负增长。

以湖北为例,湖北省国土厅数据显示,2014年部分地市地价出现负增长,其中,黄冈综合地价下降2.13%、住宅和工业地价下降3.01%,仙桃住宅地价下降0.30%。

“挂牌了5块地,只卖出1块”

房地产的颓势必然会蔓延到地方财政。土地出让金是我国地方财政的重要支柱,而这跟支柱在不景气的房地产市场的冲击下似乎摇摇欲坠。

公开数据显示,2013年全国土地出让收入4.2万亿元,相当于同期地方财政收入的35.5%。土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基础设施投资重要的资金来源。

《经济参考报》记者采访获悉,某中部省份三线城市的土地出让收入最高时占到总收入的60%以上。有关负责人表示,近两年随着楼市的下挫,地方也在积极转型。但新产业的发展不能一蹴而就,现阶段土地出让金占比仍高达50%。

近两年来,土地收入锐减给地方财政带来致命打击。

数据显示,2015年前11个月,地方政府的土地使用权出让收入同比减少逾1万亿元,降幅接近30%。而2014年全年国有土地出让收入同比增长3.1%,2013年更是同比大幅增长45%。在已发布可比土地销售数据的23个省份中,只有3个省份2014年的土地使用权出让收入增幅高于2013年。11个省份同比下滑,其余9个省份增长放缓。

基层卖地难的例子一抓一大把。

“我们镇本来想用卖几块地的钱来搞新农村建设,结果挂牌了5块地最后只卖出1块,还是把起拍价降了后才卖出去的,剩下四块都没人买啊。”河北省一个镇的党委书记给《经济参考报》记者大倒苦水。

另以湖北省黄石市为例,2014年全年黄石市本级成交土地面积99.05公顷,较2013年下降了47%。本年度黄石市本级成交16宗,比上年度减少22宗。

记者从财政部财科所对地方财政经济运行的调研报告中得知,2015年上半年,广西灵川县土地出让收入仅1.81亿元,同比下降近63%。而在2014年,该县土地出让收入还有14.67亿元,同比增长2.36%。

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