12月18日-12月21日，中央经济工作会议在北京举行，部署2016年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间。同时强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。

会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，要抓好五大任务，化解房地产库存作为其中之一。这是近年来中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务进行表述，并占据了较大篇幅，不仅覆盖的主体内容广泛，执行措施更是详尽具体，进一步显现出当前房地产去库存任务的艰巨性，更为今后一段时期的房地产政策走向打下了基调。中国指数研究院常务副院长黄瑜女士从买房、租房、降价和金融支持等方面对本次会议进行了全面深刻的解读。

买：鼓励农民工购房，扩大需求去库存

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

【中指点评】

中国指数研究院常务副院长黄瑜女士认为农民工规模庞大，但需多方配套政策支持才能形成有效市场需求。截止2015年三季度末，我国农村外出务工劳动力总量17554万人，按人均20平方米住房需求计算，即使只有半数有购房意愿，也将产生超过15亿的市场需求。在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。

户籍改革进程将加快，更好保障农民工权益，形成长期购房消费预期。今年以来我国户籍制度改革深入推进，12月《居住证暂行条例》出台，也提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，大量农民工群体将得到城镇实质性福利待遇及保障措施，使农民工能够享受医疗、就业、住房保障等方面的待遇，引导其购房需求的释放。同时《居住证暂行条例》进一步明确创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，未来农民工户籍转化更有保障。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境，将进一步增强农民工等新市民阶层在城市的归属感，有利于为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。

租：扩大公租房覆盖范围，积极鼓励买房出租

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

【中指点评】

中国指数研究院常务副院长黄瑜女士指出住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，更是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；而租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。年初住建部已发文要求加快培育和发展住房租赁市场，此次经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用的同时，更为我国长期住房体系的建立健全树立了方向。

非户籍人口纳入公租房保障，扩大商品房转“租”需求。工作会议要求以满足新市民住房需求为出发点，把公租房扩大到非户籍人口。进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但受此前保障房政策限制，不被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围的扩大，将带来大批对公租房源的需求，在当前保障房货币化分配占比越来越多的背景下，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，将有效推动商品房源去化。另外此次将非户籍人口纳入公租房保障，也是社会政策的托底，将更好发挥社会保障的社会稳定器作用。

购买商品房转化租赁市场房源，进一步促进库存商品房去化。除推进公租房需求扩大外，中央还提出鼓励各类投资者购买商品房转化为租赁源，扩大租赁市场供给，解决部分商品房库存。目前，我国住房租赁市场存在供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。鼓励自然人和各类投资机构成为租赁市场的房源提供者，一方面有利于扩大租赁供给，拓宽供应渠道，满足以新市民为代表的市场需求，另一方面，又明确提出购买库存商品房作为转化源头，进一步推动库存去化。

降价：鼓励房企调整价格，促进房企兼并重组

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

【中指点评】

去库存不仅是政府的事，企业更要发挥市场主体作用，但引导企业降价的效果尚待观察。2015年以来，中央及各级政府出台多项政策支持房地产需求，但随着政策边际效应的递减，政府继续出台政策的空间已较为有限，如何更大力度的刺激企业端的积极性也是顺理成章的考量。对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士认为中央鼓励房企2016年主动降价，是从政府视角对市场主体发出的呼吁和号召，具有一定的象征意义。但从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可能有限。据中国指数研究院数据显示，2015年1-11月，百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期为累计下跌2.25%），其中北京、上海等十大城市累计上涨8.01%，而二三线城市分别下跌0.86%、1.22%。其中，一线及热点二线城市，在高地价及旺盛需求带动下，房价上涨压力仍存，而更多三四线城市面临的问题是购房信心不足下的需求疲弱，不是单独依托降价能解决的问题。但可以预期的是，此次政策鼓励的购房主体--农民工群体，其购买力相对有限，如果部分三四线城市房企能积极进行价格调整，是可以吸引部分该群体的购房需求的，但这也有取决于房企在利润收益与现金流周转博弈下的决策力度。我们认为，引导房企降价与给予其一定的税费政策、信贷政策支持结合起来，可能更易于调动企业积极性，也有利于带动企业的投资开工信心。

行业调整之时，亦是企业整合之机，更为房地产业持续走向成熟孕育了空间。在去库存的攻坚阶段，中央提出促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，既有通过短期行业整合、高效盘活存量实现去库存的目的，更是希望借此构建统一、开放的市场竞争环境，避免再次重蹈高库存的覆辙。可以说，房地产行业高库存的现状，和我国房地产企业分散发展、市场集中度低下有紧密关系。全国近九万家房地产企业分布在各地，过去几年盲目投资开发行为盛行、产品与服务水平参差不齐、经营体系仍较为粗放等，导致了整体开发投资计划协同度低，需求与市场脱节等问题，进一步加剧了库存负担。反观国外成熟的房地产市场，大多市场集中度较高，能通过市场主体与市场信息、市场资源的集中充分交互，更好的实现市场运行的自我平衡。从长期看，通过兼并重组提升行业集中度，一方面可以以最小的成本盘活存量，更重要的是可以进一步鼓励大开发企业做大做强，提升整体行业的开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。根据中国指数研究院房地产“十三五”测算结果，2020年行业将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业，而TOP10企业的市场占有率将超过20%。我们可以预期，在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，特别是在上市房企间的资本运作上，具有较强的先行先试条件。最近已稍显热闹的资本市场房地产板块，接下来的热度可能会持续发酵。

金融支持：坚持稳健的货币政策，营造适宜的金融环境

稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。

要做好为企业服务工作，在制度上、政策上营造宽松的市场经营和投资环境。

【中指点评】

金融环境继续宽松灵活。中央提出，未来稳健的货币政策要灵活适度，“稳健”货币政策主调，同时要灵活适度，积极应对经济变化，继续有货币政策放松的可能性较大。在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构等更多形式为房地产企业投融资营造宽松适度金融环境，未来房地产企业通过资本市场进行股权与债权融资的趋势会持续加强，融资成本也有望得到进一步控制。在这样的背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。

此外，会议也强调要在房地产领域“取消过时的限制性措施”，为未来政策的进一步松绑留下了空间。中国指数研究院常务副院长黄瑜女士分析说，化解房地产库存是2016年经济工作和房地产业发展的重点。鼓励房地产业扩大新需求、支持农民工购房、开拓商品房源向租赁市场转化等将同步助力房地产库存去化。中央也鼓励企业降价促销，以刺激更多需求入市，为此，通过财税政策减免、金融货币政策支持等，降低企业成本，减轻企业资金链压力，持续发挥市场主体的去库存积极性。展望2016，房地产发展的宽松政策环境仍将持续，但如何使已出台的多项政策不断形成衔接与协同，更好的形成政策合力，仍需要各级政府与企业不断进行执行层面的探索，去库存之路才刚刚开启。