专家:市场提振仅是回光返照 繁荣时代将结束

来源:地产中国网 2015-12-22 09:09:00

【热点观察】明年房价会“断崖式下跌”吗?

中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容

最近,“明年房价断崖式下跌”的报道着实让很多人关注,不管是不是“危言耸听”还是“断章取义”,大家都想知道,明年房价会“断崖式下跌”吗?

房地产市场面临两大问题:

行业周期、人口周期双重叠加

国家统计局最新公布的数据显示,全国70个大中城市10月份新建商品住房价格按月上涨0.2%,涨幅有所回落,为连续第6个月上涨,但涨幅较9月的0.3%回落0.1个百分点。10月房价上涨的城市减少,下跌的城市增加。其中,上海房价按月上涨2.1%,涨幅最大;而深圳房价则按年大涨40.5%,涨幅全国最高。不过,新建住房的同比上涨意义不大,不同的住房价格比较,本身就没有多少价值。

这些数据也显示,全国房价涨幅回落,各城市房地产市场的情况已经开始分化加剧,即一线城市或部分二线城市房地产市场开始回暖,房价又开始上升,但是对其他二线城市及三四线城市来说,房地产市场并没有因为政府推出一系列的救市政策有所好转,反而库存还在继续增加,价格还在继续下降。从住房销售总金额来看,一线城市及部分二线城市的房地产市场占比只有20%,而其他二线城市及三四线城市占比会达到80%以上。占绝大多数的城市房地产市场无法复苏,国内房地产市场面临的问题也一定会很大。

更为重要的是,当前国内房地产市场还面临着两个大问题。

一是国内房地产市场的周期性调整早就从2013年下半年开始,这种房地产市场的周期性调整出现之后,政府想通过政策来抚平这种周期性调整几乎是不可能的。中国房地产市场经过十几年的快速发展,城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平,尤其是城市居民,2010年就已经达到户均一套住房(以三口之家来计算)。现在住房供求矛盾主要表现为少数一线城市,而三四线城市住房严重过剩只能由城市化速度加快、农民进城来消化。

二是房地产业的周期也是人口周期。一般来说,20~50岁的人是买房子主力,其中20~35岁的居民是首次置业,35~50岁居民是改善性购买住房。前十几年中国房地产市场之所以能够这样快速发展与增长就是与这个阶段的人口结构有关,20~59岁的人口处于高峰期。但是从2012年开始,中国的人口结构开始发生变化,2012年,国内15至59岁的居民人口,第一次出现了下降。2014年,中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化,中国房地产市场繁荣时代已经结束,房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市的人口向大中城市转移,而城市化进程又十分缓慢,这就使得中国房地产市场周期性调整在三四线城市显得更加明显。

在这种情况下,政府希望各种救市政策推出来提振房地产市场,是起不到多少作用的。即使少数一线城市只是会出现回光返照的现象,即仅是短期的。因为,一线城市的住房价格十几年来一直在上升,住房市场购买者主要是投资者,在房价上涨时,这些投资者会进入住房市场,当房价下跌时,这种情况就会完全逆转。

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