12月8日，潘石屹在上海的虹口SOHO 3Q亮相。加上之前的外滩SOHO 3Q、复兴SOHO 3Q、东海SOHO 3Q，潘石屹的移动办公互联网产品SOHO 3Q在上海进展得如火如荼。

截至发稿时，《中国经济周刊》记者在SOHO中国的页面查看成交记录发现，复兴SOHO 3Q成交几乎达100%，面积最大的外滩SOHO 3Q成交记录在50%左右；而之前宣称欲租率已高达94%的虹口SOHO 3Q，已出租和正在洽谈的加起来不足50%。

SOHO 3Q能肩负潘石屹SOHO中国的转型重担吗？

潘石屹：

只要现金流不断，转型就是成功的

传统写字楼的租赁通常是整租、长租的形式。而潘石屹的新产品则颠覆了传统行业的这些特点。按照SOHO 3Q的产品设计，租户可以选择租一个星期、一个月；也可以只租一个办公桌、一个独立办公室；也可以随时随地在手机上预约、付款；享受WiFi、复印打印机、咖啡等服务；租户只需要带着手机和电脑来工作。

SOHO 3Q被认为是SOHO中国的第二次转型。2015年年初，潘石屹最早是在北京望京和上海复兴路布局3Q模式，分别设计600多个座位试水这个模式的市场接受程度。开业后，北京的SOHO 3Q大受欢迎，且引来了美团网这样的大租户，而上海SOHO 3Q相对冷清，出租率一直维持在40%以下。

不过，后来潘石屹在外滩SOHO 3Q的记者见面会上表示，复兴SOHO 3Q在上海经过一段市场培养期，出租率很快就达到100%，最后为了腾位置，把30多家公司从复兴的SOHO 3Q移到了东海的3Q。

SOHO中国从2012年8月份宣布转型，不销售物业转而持有物业。当潘石屹在香港宣布完转型之后，当时的股票价格就跌了8%。

其实，在宣布转型之前的两个月，潘石屹就天天在算账。他仍然记得3年前所有的分析员和资本市场追问他的一句话：你自己认为对SOHO中国的负债率控制到多少是安全的？这句话背后的意思就是你的现金流能不能断。

转型的这3年，潘石屹认为：只要现金流不断，转型就是成功的，如果现金流断了，SOHO中国的转型就失败了。

根据SOHO中国今年公布的半年报，SOHO的净负债率为25%，在所有上市房地产公司里负债率第二低。SOHO实现营业额仅为3.93亿元，同比下滑约92%；实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。SOHO中国解释称，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

但潘石屹坚持认为，自己的转型是成功的。因为SOHO中国持有北京和上海最繁华地段的170万平方米的办公楼物业，而净负债率才25%。虽然财务创新低，但资金流并没有断。

在之前外滩SOHO 3Q的记者见面会上，潘石屹表示：“回过头来，非常庆幸的是3年前我们做了这个决定，我们持有物业没有销售，如果要销售的话，我们手里会持有一些现金，可是这个现金越来越不值钱。”