去库存仍是主旋律
从上述国家统计局数据可知,虽然一线城市需求强劲,但三、四线城市由于过度开发造成的大量库存问题仍难以缓解,需求不足的颓势并未转变。而从11月数据来看,出现同比下滑的城市多达49个,占比多达70%,由此可以整体房地产仍然面临较大压力。
事实上,造成三、四线城市如今库存难以消化的局面源于房地产市场供给端的变化。而2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据国家统计局公布数据显示,2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米,全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底,全国商品房待售面积6.8亿平方米,全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。
“虽然各个城市不一样,但我们的库存迅速增长,2011年以来,增长幅度接近40%。”任志强近日在一次论坛上表示,大量库存集中在三、四线城市。“是不是取消限购就能解决库存问题,目前来看不能完全解决”。
这一问题的根源,在于2011年限购等过度紧缩政策出台后,房地产市场出现的两种转变:2010年下半年至2011年,很多大中型开发商逃离被限购的一、二线城市,向三、四线城市进军,导致这些城市供应量剧增;紧缩性政策连续出台后,2011年下半年,全国楼市趋于降温,其后三、四线城市吸纳外来人口能力较弱,市场饱和,而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。
以《证券日报》记者走访的泉州为例,虽然该地为古丝绸之路的起点,但其市场供应量已颇为饱和。泉州聚集了多家全国一线开发商,多个项目开发规模超过百亿元。进驻当地的开发商曾向记者直言,清盘一个项目之后,已经不再敢拿地。
更重要的是,以绿城中国为例,因在三、四线城市过量布局等问题,让一家曾扬言追逐万科销售规模的房企,一度陷入破产危机。
2015年,在《证券日报》记者与全国性房企高管交流中,凡是涉及企业当下最重要的工作内容,加速清理存货一致被列在其中,所有的营销人都在拼命抓住政策窗口期出击,而有实力的房企几乎全部退守一、二线城市。
基于这一压力,近日中央提出“房地产去库存”作为四大歼灭战之一,并将作为2016年经济工作部署自上而下开始施行。因此,业内一致认为,预计2016年将有更多刺激房地产的激励政策出台,全国房地产市场将再度掀起一波热潮。
(来源:证券日报)
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