地产信托陷兑付风波 行业景气下降加剧股东争端

来源:地产中国网 2015-12-18 09:15:00

今年10月份到期的长城新盛-长城财富9号大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划至今未能兑付B类投资者的本金和部分收益。投资者反映,新疆长城新盛信托有限责任公司(简称长城新盛)口头承诺本月底之前兑付,但长城新盛之前也曾承诺过几次,结果都没兑现。

与以往无法兑付的信托产品有所不同,这个产品在“保刚兑”过程中股东之间产生分歧,使得产品的兑付更加困难。业内人士分析,随着信托公司需要处置的问题项目越来越多,利润越来越薄,或有更多的信托公司出现股东之间的分歧。因此,信托公司通过股权变动实现的新一轮洗牌已经开始。

宣称10项风控措施

长城新盛-长城财富9号大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划推介书显示,该集合资金信托计划优先级信托规模3亿元,其中优先级A类1亿元,优先级B类2亿元(规模以实际募集金额为准);次级信托规模1.38亿元,由金生房产股东认购,其中C1类次级信托单位7038万份,C2类次级信托单位6762万份。

信托期限不超过24个月,其中A类为12个月(提前6个月还款选择权),B类为18个月+6个月(延期选择权)。投资门槛为人民币100万元,并按10万元的整数倍增加。预期收益,A类100万元(含)—300万元(不含)为9%/年;300万元(含)以上,9.8%/年;B类100万元(含)—300万元(不含)为9.8%/年;300万元(含)以上,11%/年。

产品推介期自2013年10月上旬起。收益半年支付一次,剩余收益及本金信托到期一次性支付。优先级信托资金中7038万元用于购买金生房产51%股权,剩余优先级信托资金22962万元,由长城新盛信托以股东身份向金生房产发放股东借款22962万元。还款来源为位于大连市星海广场的山海云天项目的销售收入。

项目推介书中是这样介绍大连山海云天项目的:项目位于大连市传统高端成熟住宅、金融商务区域———星海广场(亚洲最大城市广场),总建筑面积35785.77平方米,其中住宅20485.1平方米,商业7546.78平方米。本项目为在核心市区内集海景、山景、广场景观为一体的高端稀缺项目。项目已全部完工,正在进行竣工验收工作,为准现房状态,五证齐全,在短时间内即可实现近8.7亿元销售现金流入。

项目的抵质押物价值充足。大连金生房地产开发有限公司以其持有的山海云天项目土地及在建工程为本信托计划提供抵押担保,总建筑面积35785.77平方米,其中住宅20485.1平方米,商业7546.78平方米,地下车库7370.48平方米,评估价值64594万元。信托计划抵押率为40.76%;金生房产股东杜以伟、杜泓萱将其分别持有的金生房产65.22%、37.48%股权过户给长城新盛信托,为本信托计划提供増信;信托计划综合担保率为34.33%;

当时,项目宣称包括抵押担保、公司100%股权过户等在内的10大完备风控措施,看似万无一失。

B类投资人本金和部分收益尚未收回

但长城新盛-长城财富9号的运行情况与推介书中的描述大相径庭。投资人介绍,目前A类投资人已经拿回了本金和收益,B类投资人的本金和最后一期收益没有到期收回。

据长城新盛内部人士介绍,大连金生项目融资方在融资后想精装修提高售价再开盘,长城新盛同意。但后期房地产市场遇冷,融资方有捂盘想法。一年期到期前,长城新盛和融资方沟通,希望其他渠道融资让一年期的优先级A类先兑付。融资方找到过桥资金解决,一年期即优先级A类兑付完毕。之后融资方无力支付后续利息。2014年10月,长城新盛查封该物业,开始司法拍卖。截至目前,已有三次司法拍卖,但都流拍。

据透露,长城新盛内部预沟通情况是,高管无人愿意与投资人沟通,理由是股东层面有分歧,高管无权决定。

长城新盛官网介绍,长城新盛目前的注册资本3亿元,中国长城资产管理公司持股35%,新疆生产建设兵团国有资产经营公司持股35%,深圳市盛金投资控股有限公司持股17%,伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司持股13%。

投资者称,与长城新盛沟通后被告知,大股东的资金已经准备好,阻力主要来自其他股东。因为目前长城新盛的股权已经变更为长城资管控股51%,监管部门对股权转让批复已有,但是相关股东对转让股权提出新的条件。在承担刚性兑付股东责任时,不按照出资比例承担责任等。大股东和其他股东谈了几轮,但是没有结果。由于涉及到刚兑承担责任问题,相关股东不签字就无法完成刚性兑付。

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