楼市“去库存”空间:只卖不建存量也够卖几年

来源:地产中国网 2015-12-18 08:15:00

(原标题:析楼市“去库存”空间:只卖不建存量也够卖几年

近日,中共中央政治局会议提出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

当下国内楼市真实库存有多大?未来市场的需求在哪里?在新的住房改革思路下,稳定房地产业发展的着力点何在?

库存:只卖不建,存量也够卖几年

国家统计局最新公布的数据显示,11月末,全国商品房待售面积6.96亿平方米,比10月末增加一千多万平方米,比一年前增加了1亿平方米,也创下了历史新高。其中,住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算,这些待售住宅可供约1.46亿人居住。

从销售看,今年1-11月,全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测,全年销售将超过12亿平方米。据此测算,6.96亿平方米待售库存需要7个月的消化时间。

但待售面积还只是显性库存。安信证券分析师陈天诚认为,除待售面积外,企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目(除已预售)等也应当计入库存,这样一起统计后,我国房地产的真实库存要大很多。

“其实,最可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算,目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的,这些潜在库存加起来不少于40亿平方米,而且这部分供应将在未来几年内集中体现,即使不考虑每年新开工建设面积,消化它们也需要几年时间。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为,2015年房地产市场库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23个至24个月。

从地区看,是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看,鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。

需求:市场+保障,买房+租房

去库存前景如何,决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路,由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。

国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出,到2020年,要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。陈晟测算,按目前人均35平方米的水平测算,1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外,各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。

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