上海新江湾城地价远超房价:谁的囚徒困境

来源:地产中国网 2015-12-15 08:49:00

新江湾城,上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场;提前透支沦为概念炒作、高地价频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城—这些关键词出现在同一个区域,错位又真实。

从2005年区域内有土地成交伊始,新江湾城的故事就这样上演着。十年来,这里公开招拍挂十个住宅地块,有总价地王、单价地王,纪录被不断刷新。十年后的年末,意料之中,这里又诞生了一块上海总价地王。

只是,谁都不能预料,能否留到最后笑傲全场。可以看到的是,历年以来,能入驻这里的“卡司”们,尽管来头不小,但无一例外都裹挟着悲情戏码,比如美国的铁狮门、新加坡的仁恒以及国内的绿城等。

在新江湾城故事的背后,折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。在更大的维度上,这亦是中国式财富争夺与分配的硬伤。以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式,会走向怎样的命运?

入局:看得见的那只手

故事里,一直有一双看得见的手在翻云覆雨。

2001年,上海政府部门对新江湾城区域进行规划,其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。而出于对上海市区唯一天然湿地的保护,当时部分学者、居民和环保人士就强烈抗议。2003年,自然博物馆原副馆长、植物学家刘仲苓曾对媒体表示,“一个根本的问题是,城市的总体规划没有考虑到利用现有的自然资源,城市的规划太随意。”造城运动最终还是在“保护性开发”的基调上展开。

湿地生态,是房企开发商们依托的卖点。彼时,就有开发商打出了“别的地方是在小区里建绿化,而我们这里是在绿化里建小区”的宣传说辞。

土地的饕餮盛宴开始了。2005-2007年间,珠江投资、华润置地绿城、仁恒分别以15.89亿元、15.41亿元、12.6亿元和13.01亿元的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。当地楼板价从5617元/平方米一路飙升至6677元/平方米、1.25万元/平方米、2万元/平方米。

高潮和转折发生在2008年1月,国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块,是当年全国总价地王。不过,这块地7498元/平方米的楼板价只是仁恒成交地块的近1/3。

之后,新江湾城的土地出让进入停滞阶段。同一年,房价下跌,此前在此对赌的开发商,正在撕裂自身的资金缺口。

地王“负效应”浮现:仁恒项目暂停施工,绿城项目部分股权出售以套现,铁狮门受经济危机影响欲收缩海外投资。

2008年,新江湾城只成交了上述F地块。直至2009年12月月末,中建以37.2亿元的总价将新江湾城的楼板价直线拉升至3.25万元/平方米,再度惊艳四座。在当时,这并非一个特别高位的数字。按照上海链家研究部提供的数据,2010年,新江湾城商品住宅的成交均价为4.07万元/平方米。

不过,业内已经纷纷不看好这一地王频出的热门板块。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就曾预言,接下来,新江湾城的市场表现会弱于全市,“因为仅仅依靠城市规划概念,只能一时风光”。

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