主持人：接下来将和大家一同进入期待已久的第一场巅峰对话环节，这一环节我们邀请了地产、金融企业有影响力的代表和地产研究专家就“资本催生大地产”这一趋势性话题展开一场高峰对话。对话由我本人主持，掌声有请我们的对话嘉宾上场，有请：

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

京投银泰股份有限公司副董事长、总裁 高一轩先生，

民生银行地产金融事业部总裁 叶天放先生

旭辉集团副董事长 林伟先生

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁 李战洪先生，

龙湖集团公司品牌及营销部总经理 袁春先生

主题论坛一：“资本催生大地产”

欢迎各位，我们终于迎来了一个外行和内行对话的时刻，对我一个外行人来讲，觉得资本对房地产商来讲是一点问题没有的，因为我是做电影的，我们拍一部电影最贵国产电影的成本大概一亿到两亿，就已经到头了。我们整年投资的电影成本也不高，一两百亿不到，票房大概两百多亿，整个行业是赔本的，很多房地产商都进入了文化领域，投资拍电影，我们突然发现原来你们也缺钱，你们也需要资本，对我一个外行来讲觉得很奇怪。有很多新的资本进入了地产行业，原来我们听说卖衣服的做地产，卖冰箱的也做地产，现在据说搞金融的，保险的，各种资本都进入了地产行业。请教一下在座的各位，我们现在面临着怎样的地产时代？

刘洪玉：关于我们面临什么样的时代，大家有很多很很多的讨论，有说白银时代，有说黄金时代，也有人说互联网+的时代，也有人说是金融的时代，房地产的属性越来越明显。

主持人：对我们来说是房子越来越贵的时代。

刘洪玉：对，我自己的感觉，整个房地产行业在国民经济当中的地位角度来讲，过去我们一直作为增长的引擎，现在可能作为引擎的作用要改变一下角色，变成了一个促进市场稳定的角色。刚才前面那位嘉宾说作为国民经济，社会运行的承载者，很重要的贡献者，所以确实是发生了很大的变化。

叶天放：我觉得这个议题很有意思，资本催生大地产，为什么说资本催生大地产，三个必然，第一个是发展阶段到现在，十年过后了，原来的地产增长是房地产商主导的，现在来看，资本介入比较深了，而且地产越来越丰富，而且资本量也越来越大，所以资本参与的幅度也很大，这是必然的趋势，全球都一样。第二，地产选择金融，金融选择地产，这两者是紧密联系的，他们是一个类型，选择在一块，重构发展格局，是必然的；第三个，跟中国的经济有关系，中国经济的发展和结构调整，必然有这样的要求，就是资本在房地产发展过程中起到的调整和促进的作用。

为什么说资本，而不是金融呢，或者不简单是一个金融呢，原来我们整个的地产金融里面主要是贷款，现在20万亿的贷款，占了整个银行贷款的22%，银行总贷款里面22%投到了房地产。但是实际上借贷行为没有什么，房地产商开发一个楼盘，银行把钱借给你，有时候银行的信贷促进了房地产越做越死，但是资本不一样，资本有两个属性，一个是资本要逐利，资本的参与一定找到价值的增长，没有价值增长资本是不会投的，他不会投一个快死的企业，形成良性增长，资本才进来；第二个，资本有话语权，我参与了股权投资，我要说话，这两点催生了或者说重构了地产市场，所以说资本催生了大地产，这个题目定位很准确，不简单的是银行的问题。

主持人：我把钱存到银行，银行我的钱投到地产，然后房子涨价了，然后我再到银行借钱买房。这个情况下你们有什么变化出现？

高一轩：上周我们在上海开了一个闭门会，大家普遍认为房企有这样的特征，前年互联网+房地产的热潮，整个房企陷入了集体的焦虑状态，对未来在哪产生了质疑，这种质疑从股东到金融层都有，去年一年大家各自找到了方向做，往下做探索，我们发现有三个特征，第一个特征是一部分规模化的房企，以年销售额在300亿、500亿，规模化的房企，他们转型的方式是向批量化定制转型，现在很热门的词，供给侧改革，从用户出发，从用户的需求出发，进行批量化的改革，以前做什么你用什么，现在听的需求，进行定制产品。

第二类房企就是我所服务的企业，银泰我们大股东有北京地铁，有自己独特的基因，都会往自己特别的基因靠，然后打通上下游，形成产业延伸。

第三类就是刚才你提到的资本化，刚才我们看到的很多的资本，上海他们做的比较有名，开始通过一些资源收购一些境外的保险公司，然后通过境外低成本融资，返回境内，目前来看，等于从集体焦虑之后，大家回到了各自的方向，往前探索，现在的方向是否正确，也没有人给出一个特别明确的答案，但是看起来这三类已经成为比较规律性向前的方向。

主持人：作为房地产企业以前做的很好，现在面对资本的进入我们如何做呢？

林伟：其实地产行业本身就是一个半金融属性的行业，因为我们拼命的讲黄金十年也好，应该说是群雄逐鹿，随着地产行业发展到一定的程度，这个行业进入到白银时代，其实对资本的要求越来越高。因为天放是金融界的，我们还有搞研究的，我们做行业本身来讲，另外一个角度来讲，进入2015年以后，行业有几个明显的现象和特征，第一，基本上大的企业向一线城市转移，第二个，行业的利润率越来越低，这变成了我们行业在竞争当中，很大的程度上，房地产分两个方面，一个方面是资本的竞争，第二个方面才是正常运营的竞争，资本的竞争往往起决定性的，资本就是开发商的入场券，在北京、上海一个土地的招标，少则二三十亿，多则一百亿，没有这么大的资金，举牌的机会都没有，有资本代表有机会参与，但是不代表一定可以盈利。你要怎么样尽量拿到低成本的资金。

所以我觉得白银时代，地产已经完全进入了资本市场，类似于发达的成熟企业一样，资本的属性越来越属性越来越大。在一些三四线城市的中小企业，他们的平均融资成本跟央企和上市公司比起来，差距可不是一点点。中小企业在三四线他们还有一些据守，如果他们不能解决资本的问题，也麻烦就出局，也这是资本真正的催生这个行业，这个行业也是起到至关重要，类似于决定性的因素。

主持人：催生是一方面，另外也要掌握话语权，资本进来也要跟你一块经营公司，如何面临这些资本参与以后分享你的话语权和管理权呢？

李战洪：其实这个过程中也经历了几个时代，我们现在面临的调整是趋势性调整，而不是经济性调整，趋势性调整最大的做法就是毛大庆的做法，现在的趋势才是最大的优势，比如说在地产发展到最开始的阶段，大家都希望四两拨千斤，完全依托与资本资金的时代，后来因为现金流的压力，现在越来越明显，大家回归轻资产的阶段，原来开发商、投资商一家做，现在把开发商、运营商和投资商三者分离，现在讲的就是这个事情，处理好这三家分离，这个问题就解决了。

主持人：分工越来越细。最后请教一下龙湖集团的袁总，我买过你们的房子，看到你们一路走来做的非常好，物业管理也非常好，现在的生态发生变化，您能跟我们分享一下，到底资本如何催生大地产？

袁春：其实地产本身就是类金融的行业，对于地产，特别是上市公司来说，很多的衡量指标都是财务指标，可以在市场上看，现在表现比较好的上市公司，基本上都是财务指标进行驱动的，其实是一个倒推，可能是根据我年底制定的一些指标来倒推。

在这样的市场情况下，刚才说到了地产本身对资本的依赖性，从行业的本质实际上就已经决定了。刚才说的资本进来以后，如何能够在运营里面体现出来，就像上市公司，为什么要制定一些比较好的指标，为了这个指标大家制定自己的运营策略，最后达成之后，可能无非我们希望我们评级更加高，可以拿到更便宜的钱，你的企业才有竞争力。

反过来说，资本对于房地产企业本身来说，也提出了更高的运营的要求，内部的管理更加需要理性化。尤其是现在的市场实际上进入2010年以后，一个比较大的现象就是市场更加的充分竞争，第二个是客户或者说我们的业主更加的理性，也更加专业，就倒逼着房地产企业从用户端解决问题。

因为我觉得过往原来说的黄金时代，更多的还是比较粗放，现在倒逼着你必须去做，因为资本是非常非常精明的一群人，他们对你企业的评判是非常非常客观的。要求你房地产企业比较非常客观的分析现在面临的形式，包括制定自己的业务指标。

主持人：消费者越来越理性是被逼的，因为限购。现在都在唱衰经济，说中国的经济会往下走，但是最近一年房价又涨起来了，东四环的房价已经到了八九万，房价还在涨。那么在经济好象在下滑的同时，房地产是不是可以特立独行，是不是可以做到往上走的趋势？

刘洪玉：实际上进入了一个新的时代以后，这个市场有了很多新的特征，比如说过去经常说住房短缺，现在总量上已经不短缺了。价格不再单边上涨了，你刚才说的涨，我觉得应该也是区域性的，结构性的，不是普遍性的。虽然我们今年以来一到十月份的交易量在同比增加，价格也在同比上升，但是不是一个共同的趋势，因为特大城市供应还是有一些不足，所以会上涨。

感觉价格的变化越来越多的实际上在反映经济社会基本面的支撑。实际上经济社会的基本面的因素主要就是人口因素，收入因素，经济发展水平和增长速度的因素，所以从这几条来看，哪一个地方最好，大家都想去，这个地方房子供不应求，房价会有上涨的空间。

再有一个过程，过去我们都是新建，未来可能就是更新改造，原来的房子怎么利用，这方面的工作会增加，再有更多的比较注重数量，大家最关心的是我这套房子是不是最喜欢的，所以刚才说的美景美居，大家实际上更向往更加好的住房。

房地产市场实际上是为经济社会发展提供了空间和载体，脱离了宏观经济单独的一枝独秀的发展，有这个阶段，但是长久来看，应该是受到经济基本面因素的支撑。

刚才讲到资本催生大地产的问题。我也在想，实际上资本在跟房地产的参与程度，参与的方式确实在整个房地产行业发展当中，早期九几年的时候，经常是有项目的人和有钱人一块合作建房，最后分房子，那个时候不用买，都是分。

到后来大家见到比较多的，像银行借钱，开发，卖了之后还银行，所谓的债务的方式。现在越来越多的金融的参与方式，比如说叶总讲的情况。

实际上房地产企业的角色也在不断的发生变化，简单的讲就是开发商，随着有了资本的越来越多的参与之后，就变成了资产的运营、管理商，未来你刚才说是不是将来资本参与多了以后，干预比较多，实际上参与的方式不完全一样，也有很多像叶总提到的机构，还有普通的老百姓想把这个钱投入到这里，可能通过一些基金，这个时候实际上开发商有时候还有一个角色，基金的管理者，实际上如果你还是简单的作为一个开发商角色，在这个大的地产时代就不能满足要求。另外大地产的时代还是沿用大地产的产业链的延伸，运营管理、资产管理，社区，城市的服务。

所以我觉得虽然我们说量上可能会空间有限，但是我们从质量，从服务的完善各方面还有很多的工作需要做。

主持人：今天我们都是业内人士，而且每一位都是成功的地产企业家，讨论资本的问题也就是随便说说，每家公司都有各自的融资的方式，也会选择不同的适合他公司的资本的对象。地产中国网也有很多的老百姓关注，最后请各位为我们的普通老百姓预测一下，任志强说了，将来北京的房价到20万，今年不买，30年以后再说了，请各位评判一下或者预测一下，明年北京，乃至全国的房价会呈现怎样的趋势呢？

袁春：这个问题比较难了，我个人的想法或者说建议是什么，如果要自己住的话，看到合适的该买就买。这是比较难的问题，现在来看一线城市的压力比较大，确实也是供需端的问题，但是不一定会出现普涨，分化会比较厉害，一二三线，一线大家觉得都会涨，但是也不一定，还是分一些板块，具体也看一些具体的项目，现在碰到一些好的项目，我觉得还是要买，因为这几年中国的消费者经过前十几年的房屋的过程以后，现在的改善需求特别大，如果真的是好房子，是有保值增值的潜力的。

主持人：现在看房跟原来不一样，老觉得现在的房子比以前好很多，老想换，这也是我们的购房的心态。

李战洪：两个关键词，一个房价，一个库存，我认为上涨是一个趋势，库存是一种能力，库存是一种对趋势的判断，如果十年你有更多的房子，二环富力城当时六千块钱一平米，你库存十年现在是一个什么情况，所以能够有库存是企业的能力，也是个人的能力，没有这个能力谈库存就是一个大坑。

高一轩：我觉得应该还是分化，因为我们自己企业也在外面有项目，主要是这个城市发展本身的活力，北上广深不用多言了，特大城市的一切优势都拥有。但是我们在长三角，无锡这样的城市，五年的房价可以不动，甚至下跌，我们想为什么呢，想把这个问题搞清楚，原来是人口在外流，指的是年轻人，市场库存很大，年轻人在外流，这里面逐渐的失去活力，人处在很舒服的状态，但是缺乏层级间的融合，这样的城市房价会跌，至少是滞涨。

北京这样的城市，五年前我跟毛总算过，当时的市场钱700多亿，今年我们就卖了2000多亿，以前拿到700亿，大家觉得差不多了，不能拼了，现在根本没有停手的趋势，以至于我们无法判断北京的市场有多少钱，因为各个集团也在逐利，也在把外地的资本调到北京来，这样对企业的要求，我们逐渐的从利润中心向资本平台转移，从一个每年考核净利润指标向市值管理转移，这是今年房企出现的普遍的变化。在这个变化的前提下，大家拿地的成本更高了，因为钱也越来越多了，在一线城市，有活力的城市，房价一定是上升的，但是对于一些失去了产业支撑，失去了人口活力的城市，房价出现滞涨甚至下跌是可能的。

林伟：每年都在预测房价，我们自己觉得2016年全国大的平均的走势会比较平和，因为其实已经出现了分化，在一线城市跟一些二线城市和三线城市完全不一样，不同城市要不同分析，不同城市有不同的板块，很难一句话概括，大致的方向你要具备经济增长的城市，这种城市还会有比较高幅度的增长。

像今年的杭州，苏州，合肥这几个城市，涨幅比一般的城市都好。有一些三线城市，可能不是存在涨幅的问题，还会继续缩水，因为已经没有持续人口供应，不需要房子，人口往外走。北上广深，我个人认为会有涨幅，但是不会很高，如果像深圳这轮过渡的涨幅以后，接下来面临一些回调，因为大城市，像北京、上海，不具备涨价的条件，而是因为很多的行政干预，限购，如果放开了还可以。所以我个人认为在北京、上海一线城市会有涨，但是不是涨幅最高的，而是一些优秀的二线城市，具备人口增长，经济增长的时候，他们往往超过一线城市，因为一线城市太敏感了，还有政策的干预。三四线城市大的趋势，我认为会比较平稳的。

主持人：我个人觉得很奇怪，都说不会涨，但是房子都卖的很好，哪来的指标呢。

叶天放：我不是开发商，我对预测房价的事情，我觉得意义不是特别大，因为全国的市场不一样，但是逻辑上讲，长期利率很低的情况下，房价应该上涨的，特别我个人认为北上广深这样的城市一定会涨，北京是限购城市，怎么可能价格回调呢，深圳，人口结构都是年轻化，这个城市非常的年轻，而所有的经济增长的基础是什么，全球理论基础都是一样的，就是人口的变化带来的，现在为什么说放开二胎，所以从普遍的逻辑上讲，北上广深一定涨，但是可能会分化，有的房子十几万卖的很好，有一些房子三五万卖不出去，在于你这个房子本身是不是切合未来结构化的需求，所以我相信在北京今天这么大的雾霾，如果真的做了绿色建筑的地产，一定是的疯抢，大家都希望在一个恒温恒湿恒氧的状态，供给侧的改革就是这个道理，不是没有需求，而是供应太多，结构性过剩，未来北上广深这样的城市会涨价，金融危机的时候有的房子也会涨价。国际化大城市，北京的房价要下跌，别想了。

主持人：跟各位讨论半天，就是给我这个外行打了一个强心剂，因为我上个礼拜刚买了一套房子。谢谢各位，我们希望资本催生大地产，关键是为老百姓提供更好、更多的房子，为我们的生活提供更好的舒适度谢谢大家。

主持人：接下来，我们进入本次论坛的压轴大戏，我们有幸邀请到昔日跨界营销大师、今日文旅地产领军者梁上燕女士担任本场巅峰对话的主持，也有幸邀请到一批有创见的嘉宾参与 “双创”再造地产新风口这一话题讨论，希望你们今天的发言给转型中的地产业、创业者带来深刻的启迪。掌声有请我们的对话嘉宾上场，他们是：

优客工厂创始人 毛大庆先生

翰同资本创始人、原华平投资执行董事  王倩女士

链家研究院院长  杨现领先生

美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表  周锋先生

中国城市经济学会中小城市经济发展委员会常务副秘书长  汪传虎先生

中书资源投资有限公司董事总经理  施宝成先生

主持人：有请本场对话主持人梁上燕女士，接下来话筒就交给梁总，期待各位嘉宾的精彩观点！本人因事提前告退，会在地产中国网的直播中观看大家的风采。

高端论坛二：双创再造地产新风口

谢红玲：今天的台上是以创客为主，房地产行业进入了创新时代，台上的几位真的是就是弄潮儿，还是请这些弄潮儿谈谈你们理解的大众创新，万众创业的背景下，我们的行业怎么拥抱新的时代？王倩总不仅是地产投资人，今年她也创业了，她觉得时代这么好，再不自己做，那么好的机会就可惜了。

王倩：大家好，谢谢大家都很绅士。我跟大庆哥聊，最近也是天天见，也都是加入了创业的热潮，他是从中国传统的最大的开发商转型做了新业态的运营商，我是从大的PE基金出来，现在在做了一支基金，专门投创新类的轻资产运营商基金。

毛大庆：就是投我这种的。

王倩：对，为什么做这个行业，就是过去几年看到了传统开发商的困扰和沮丧，也看到了很多的机会。每年房地产都搞很多很多的论坛，去年年底大家一片沮丧，都觉得这个行业黄金十年过去了，未来的方向不知道在哪里，我们做上市公司把每年的销售额从一两百亿做到五百亿做到一千亿，所有人都知道不可能再像之前发展了，资产的价格过高了，我们的房子盖高了五环、六环，但是很多的资产也没有得到很好的利用。

我也接触了很多创新型的地产运营商，同时他们也有一个苦恼，就是没有那么多的资本来认识他们的价值，并且真正的给他们合适的资源帮助，因为风投很难深刻的理解房地产行业。传统的房地产投资人多半是看一些买房或者是和开发商一起合作开发一个项目。但是真正的股权投资可以给创新型企业支持的很少。

所以我自己觉得，整个房地产行业在转型，我们从开发时代转到供应时代，从增量时代转到存量时代，资本也要转型。所以我是下定决心出来做一支应该是第一个表明了方向，就是创新类轻资产运营的基金，我们做这样的支持，为庆庆哥这样的企业家服务。

梁上燕：现领呢，现在是一个研究院，进入另外一个平台？

杨现领：转的是平台，没有转的是研究，我从毕业到现在一直作为研究人员跟踪和研究中国房地产市场的变化，我个人工作平台的变化也基本上反映了过去这几年我们这个行业的一些变迁。

今年之所以选择到链家，原因很简单，存量方这个市场我认为正在发生非常激烈的变革，我们作为研究人员，以前在外部独立的观察，常在河边走，从未湿过鞋，心里不是很感谢，想到一个企业近距离的观察一个行业的变化，而链家是比较好的观察的视角或者是一个平台，主要是这样的角度。

谢红玲：杨博士很厉害，这么短的时间内，已经对二手房流通领域做了最有深度的研究，而且和巴曙松一起出版了互联网+的一本书。

梁上燕：周先生我想大家都不陌生，我跟北京很多的高管都是好朋友，我们也在看，也在观察，当整个的地产的风向往下走的时候，我们惊讶的发现过去一年北京美高梅集团跟无论是三亚的半山半岛，还是鲁能集团有很多的动作，为什么反道其行，可以在地产的风口当中转型，今天作为代表的周先生，我们更惊讶，他是八年前加入美高梅之前是美国第二大房地产投资信托公司的高管，都是跟我们在座的一样，都是在高峰当中转身，我们今天老说风口，今天坐在底下的时候不断的有人说我要离开哪一个企业，往哪一个方向走，也许每个人在大众创业，万众创新的时代都面临着风口，周先生也介绍你自己和您所在的企业，为什么在2015年最困难的时候你们逆流而上。

周锋：我们这个公司是北京美高梅酒店管理有限公司，这是美国的拉斯维加斯美高梅酒店集团和我们国宾馆酒店合资企业。经过八年的努力，我们确实做了一些事情，刚才说了，我们整个八年的创业过程，确确实实是见证了中国房地产几轮的起伏，对我们做服务业，做酒店业来讲，确确实实伴随着这个起伏，我们有收获，也有很多的教训。本身是北京美高梅是两个世界顶端的品牌强强联合，对我们来讲，基因里面就有与众不同的因素，我们不简单的是酒店管理企业，美高梅本身就是项目的投资方、运营方，开发者。酒店项目当中我们不是简单的修酒店，而是有目的，作为资产去运营，而不是简单的建好，管理，设计师最头疼的，很多的项目都是开发商设计好盒子，然后去装东西。对我们来讲，确确实实本着从运营的角度，长线回报角度出发探讨我们的项目。

所以我们在三亚做第一个项目，经过三年的努力，盈利已经在三亚第一。我们的业主是中粮，投资人也是中粮，中粮公开说了，我们酒店在全国已经排到前十位，盈利已经在前五位，三亚绝对第一。

这个过程，也见证了我们一直本着遵循的做项目不简单的是一个酒店运营，而是资产管理。刚才诸位说了一些，虽然地产有一些好转，尤其在一些大城市，总的来说，不能回避的，压力很大，不仅地产行业，各行各业的压力都很大，做传统酒店压力更大，中国酒店发展这么多年，不管你是什么样的酒店，不管你从哪一个酒店管理公司来讲，其实同质化非常严重，怎么去突破这一点，其实在整个过程里面确确实实也做了很大的努力。作为北京美高梅来讲，做好现有的产品，把我们一些品牌的基因注入到每个项目里面，把这个项目做好以外，我们也要寻找一些突破。

结合现在谈到的大众创业，万众创新大的形势，创立了一个新的平台，我们希望把多种生活场景，多种功能需求综合起来，在一个空间里面多种转换得到可能，把居住和旅游的需求结合起来，我们希望把我们的酒店和社区结合起来，这是我们做的一件事情。

另外我们比其他的酒店管理公司往前迈的比较大，我们跟地产公司合作做酒店管理品牌，第一个就是三亚的半山半岛，他们找我们合作就是希望找新的增长点，我们的品牌加入，整个的业主尊享计划的嵌入，对整个盘的销售，大的估计至少对他们的业绩提升20%，前几年卖的什么样，现在卖的什么样，都是公开的数据，非常的成功。现在正在合作的一个北京，一个海口，也是同样把我们的品牌因素引进去，把业主的尊享计划引进去，这我们做的比较成功的。

梁上燕：我们很奇怪，在北京很传统的酒店产品里面创新，我对这个话题也很创新，衣食住行，在万众创新的风口当中，我们如何往下走，我身边的庆庆哥，是在最高峰的时候转型的，我刚才问他你最想问你什么问题，这几个月每个人从最高峰当中如何选择，也是双创当中最好的启发，庆庆哥您有什么想法？无论是行业还是个人？

毛大庆：首先我很感谢红玲，以前都是万科不能缺席这个活动，怎么忙都会来。我还是万科的外部合伙人，延续这个故事，还是来了。第二个很温暖，都是老朋友了。

今天来格外不同，确实是另外一个身份来的，来之前也很有意思，从36氪的会场来的，他们在国家会议中心有一个大的创新的论坛，全是互联网和小微企业创业者，台上一片人，一举手都是90后。

我从两个会场之间切换，给我的感触挺深，这个就代表了我过去这不到一年比较深刻的感受。其实我挺讨厌风口这个词，因为风口标志着不能持续，不会长久，完全是机会主义，所以我们做实业的人讨厌这个东西，但是确实是一个变化，刚才李总有一个话我很喜欢，就是谈趋势，这个趋势是什么，需要值得观察，一个确实是整个的传统行业，不光是房地产行业，所有的传统行业都面临着共享经济和互联网的挑战，基本上这句话我是同意的，80%以上的传统行业都会被改造，被改造成什么样，谁也不知道。我这几个月到美国去了几次，跟他们的孵化器，投资人交流，我倒是觉得模式上有什么可学的另当别论，但是可以感受到问题，全球的共享经济都在改变着消费层面的种种习惯，房地产在中国这个事情肯定会被改变，这是毋庸置疑的

过去我们三十多年的房地产发展，大家主要寄托的增长点，或者说收益是来自于土地，这个我想谁都不会否认。到了今天，从土地里面要收益，从土地里面要增长，这件事，我相信多半人都觉得这个事情没有什么意义。不是从土地里面要增长，不是从土地里面要利润，从什么里面要利润呢，房地产行业仍然很好，但是肯定是从模式、经营、管理上要利润。这个时候对房地产公司的考验那就复杂很多了，远远不是原来的会买地，能喝酒，能营销，做广告，我觉得这个事情不灵了。

而且你在看另外的趋势，我们的客户在发生着非常快速的变化，刚才那个会来讲，慢慢的一屋子人，站都没有地方站，全都是85、90后的年轻人，他们是互联网的一代，他们是共享经济的产物，如果还是按原来的模式卖房子，弄一个售楼处，客户已经不是那个客户了，我们了解不了解他们这一代人。

今天我站在这里两头说话，一头是替开发商说话，开发商的同伴们，客户都变了，前年万科找马佳佳去海南开一个会，她说90后不买房，引起了很多人跟90后斗。现在我跟千千万万的马佳佳在一起，他们买房，但是他们买房的出发点和动机，跟我做开发商的时候不是一群人，他们也许不用买，但是会住，怎么样从拥有权变成使用权，到创造权是90后孩子们嘴里谈的，产权的拥有已经变成了使用权的获取，创造权的拥有，这个观念改变非常大。

我感觉这半年做了什么呢，我们跟一群年轻人在搏斗，我从原来行业内跟一些大佬竞争，现在变成我跟85后、90后的小孩搏斗，上个礼拜在上海开国际重众空间大会，我作为40多岁的人，跟一群85、90后的小孩PK，谈理论，他们叫我大叔，我还得装嫩，我跨界的感觉给我很大的启发。

不能说我给他们多少，王倩可以当观察员，他们的很多思想我真的觉得目不暇给，学不来，但是他们也不见得比我强哪去，我知道的很多东西他们也不知道，但是我要告诉大家，这个世界真的变了。

我创业第二天去老潘，跟他聊了一个锅的问题，我们传统的开发商做了一个非常大的锅，觉得这个锅越做越完美，越做越坚硬，但是不知道外面有人又做了一款锅。周鸿祎早上又说，创业不是都到BAT里面去，肯定还有别的。

所以现在的更新速度和我这半年看到的各种各样的新的事情的变化趋势告诉我，实际上也告诉传统的开发商肯定要变革，不变革完全死路一条。你就看这个会议的状态就不一样，你看那边的人一堆人群情激愤，不管泡沫不泡沫，不能坐在这里一群大叔，时代的步伐不不管你认同不认同都是这样。

梁上燕：我觉得留下的这些人就不是大叔。今天晚上我参加另外一个派对，就是一群朋友转发了一个英雄帖，六个45岁到55岁，他们是一群跨界营销的人，我在地产界是一个名嘴，但是哪些人里面我说不上话，我叫他们一帮老男孩，他们发出了48小时之后一个新的产业，两天两百多万的点击量，今天九百多万的点击量，他们只招30个人，我很佩服这些人，在过去二十年见证过风口一直转，一直转，在新的转弯当中，他们不是靠自己的力量，他们现在联手起来，用自己的圈层互相动起来，两天两百多万的点击量，台下没有走的是要学习，抓住这个趋势的。三个月前我见到现领，不一样的变化，三个月之前见到王倩都没有时间谈上话，好象大家都有变局，像庆庆哥一样。我们有每个信心，我们有的是阅历，精力和经验，如果我们的思维转变过来，在下一轮的蓝海当中，这群人应该是下一轮的领航者，因为我们不用再走弯路了。

庆庆哥今天说这个话，大家没有感觉了，变是必需的，不变才是不正常的。

施宝成：我是95年进入这个行业，今天正好二十年的时间，在甲乙丙丁四方里面都有我，房地产上下游的岗位我都有涉及和亲自做过。今天其实刚才粱总介绍雪山village小镇的项目，是我和李亚鹏朋友做的，但是我今天是以乙方的身份坐在这个台上，而且今天的论坛很有意思，刚才那场都是甲方，这一场不管年龄多大，都是乙方。

谢红玲：以后甲方和乙方的提法会变，因为未来所谓的房地产的舞台一定是开发、金融和运营商共同撑起来的一片天。

施宝成：纠正一下，叫合作方。在这二十年里面，我可能有一点不一样的体会，就好象为什么今天可以做这样的事情，是因为我在房地产二十年的时间里面，我们可能在内部工作过，做过很多的环节、岗位，所以会知道它发展到今天，在变局过程中缺什么，我们能够提供什么，所以在刚才提到的蓝海和庆庆哥做的优客工场都是洞悉到房地产的变革中缺什么。

马上过去的2015年各位很辛苦，整个行业也很辛苦，辛苦的原因有三个，拿地难，拿了退难，退了再拿更难，成本压缩的也是没有办法做的环节，也是很难。最后一个环节，房子卖不出去也很难。

我其实也跟房地产领域里面很多朋友认识和合作过，大家都觉得房子没有说法，没有办法弄。所以在这样一个情况下，这二十年的房地产经营过程中，现在我们进入了第三阶段，2000年之后是没有房买房阶段，2005年龙湖进入了北方，大家开始比立面，比规划，比园林，我是星河湾的购房者的第一批，朋友问我星河湾的房子怎么样，我说全是大理石，北京市唯一一个在室外正常使用的泳池，我因为这两点买了星河湾的房子。

两年前我们发现了一个新的变化，不知道在座有没有共识的，进入了别谈房子的阶段，我们自己发现在于卖什么不吆喝什么，你吆喝什么是很有趣的话题。洞悉这样的情况以后，我们发现用互联网思维想一个事情，其实我一致认为互联网+是一个思维方式，而不是某一个特定的产业和行业，如何吸引我们的用户能够进入到新的入口，并且产生社交的传播。我们发现文化和艺术这个领域里面，最高层的决策，把中国传统文化传播出去，通过我们相关的一些平台能够聚集中国最好的传统文化资源和当代艺术资源能够注入到房地产行业里面产生跨界的动力，从而大家看到的上海的K11百货，北京的芳草地，可以拿到文化对地产的拉动和新的入口的增强。

我跟李亚鹏先生做雪山小镇，好象是一个甲方状态或者主导方的状态，在这里必须要澄清，随着中书控股和阳光100集团在雪山艺术小镇上达成股份收购协议以后，现在阳光100占51%的股份，随着这样交易的结束，中书控股非常坚定的决定做中国文化产业资源整合运营商，不再碰触我们所不擅长的事情，在过往的一年半的时间里面，我们用非常深刻的教训体会到一件事情，就是买过房子不等于能造房。

所以在于成本控制和一系列的工程管理方面，中书没有优势，甚至还有短板，2015年我们决定做自己擅长的文化艺术资源导入和活化的工作，把自己变成房地产倍增力的供应方，用轻资产的方式运营文化艺术类，使房地产产生天花板和附加值的可能性，谢谢大家。

谢红玲：我们看到大家都在追求创新，但是一定是围绕自己的核心力去创新，中书的定位上的改变，其实是非常有启发性的。台上押轴的这位汪总也是地产开发进入到协会，您讲讲自己这几年的心路历程吧。

汪传虎：我认为产业的升级转型在未来的时间里面，更多的是资本驱动，而且是创新资本驱动。所以我想这个跟房地产公司的结合是有一定的空间的。我认为国内大量的投资集团都是创投型的，但是我们认为国内发展的时间比较短，好的公司，完成的公司比较少，创投基金很难带动产业转型，最好是投创，投资你，帮助你完善治理结构，给你资本，给你渠道，帮你做国际化，目前应该也是独树一帜的。

我们在新一代的基础设施，在科技，传统企业升级转型当中投了十几家传统公司。我觉得转型、升级、创新基本上不用提了，现在是如何持续升级转型，如何创新，在很大程度上是跟金融创新相结合的，现在的升级转型不得不考虑资本的力量和资本的结合，就是我们所说的产融的结合，只有这样，我们的创新转型才可以真正的做到位。

梁上燕：谢总介绍这些嘉宾主要都是创客，在飞机上现在有一个新的现象，左邻右舍一坐，你问他你是艺人吗，他说我是投资者，我是做金融的，所有人都在说我做金融，这个时候怎么分，所有的技术创新改变我们的转型，技术创新又离不开资本。今天的第二个话题，资本在未来的双创的大潮当中扮演什么样的角色，初期怎么投，投给谁，O2O又是如何从被宠到被弃，我们是不是很快的会被弃掉呢？资本在这里扮演什么样的角色？

毛大庆：资本我觉得是很大的助推力，这个不用探讨。但是真的对有质量的资本，应该说他是有价值的，这个投资者和被投资人的关系是非常微秒的，找投资人跟找对象一样，非常非常难，投资人希望找到好的项目，好的项目希望找到好的投资。中国今天的投资界的水平也亟待提高，投资的水平高才可以真正的拉动创业质量的提高。为什么美国的轻型加速器里面那些投资人，孵化出来独角兽的可能性远远大于那些大的投资人，他们是带着很多的技术含量投资的，所以我也非常呼唤中国的投资界越来越趋于技术化，趋于更专业化，更好的帮助到值得被帮助的被投资人。

另外一方面是O2O，我见了太多的O2O了，大家对于O2O有很多的说法，说要死了，不能投了，沈南鹏昨天讲他们一年没有投O2O了。但是我仍然觉得其实O2O在中国的未来有很大的前景，原因是我们国家实际上社会服务业太落后，效率太低，成本太高，其实真正的用好的互联网打造线下的传统业务，确实可以做到，O2O很有前景，而且比美国还有前景。

但是今天的O2O创业为什么成功率那么低呢，就是因为进入的门槛都是从线上进入的，很少有人在线下进入，从线上进入很容易，但是你到线下就死了。

今天创业的小孩们，很多人有好的点子，但是实在缺乏线下的经验和能量，没有经验和能量，做了一个东西完全不能落地，就靠融资烧钱。但是你要注意硅谷上一轮互联网泡沫前，烧死了很多投资人，也烧死了很多公司，但是烧出了一个互联网的创新思路，这个当时有人认为死掉的那些公司和那些钱都为后来的互联网发展立下了汗马功劳，今天这轮的O2O的问题肯定会爆发，之后会带来更高水平的O2O的发展。

对于房地产的新模式，刚才我们谈了很多的话题，社群、社交，人的黏性、流量，都体现在线下的房地产平台上，但是最终又回到线上去去，产生了庞大的人的能量场的聚集，大家不要小看这里面的经济含量，人最后变出钱。

为什么阿里巴巴把云计算平台推到第一线，他用云平台副能给很多的创业公司，然后进一步获利。我们都希望在能量聚集上利用互联网的思维帮助传统行业转型。所以我不认为O2O不灵了，资本寒冬了，O2O就倒了，O2O以后的前景很大，但需要更有质量的线下的能因。

梁上燕：大庆哥说虽然行业做平台，但是怎么学习接受投资，做投资，也是非常大的空间，毕竟中国13亿人，中国的市场空间，服务业现在成本也没有做好，但是互联网是可以解决我们在这个方面的成本的降低？

王倩：刚才你提到两个问题，一个是投什么，一个是怎么投，投什么我们有三个选择指标，第一个是投什么样的行业，一定是有上升期，市场足够大，并且是传统的行业充满痛点，有一群人带着崭新的解决方案，给行业带来新生的机会。我们投资了一个公寓，在传统的刚毕业北票，找不到房子，很多人都经历过跟业主联络，一年之内被赶出来搬几次家，没有安全感的痛点的传统行业滋生出来魔方也好，整租的，反租的运营商，给你提供统一标准的，安全的整洁的舒适环境，对原有的市场规模比较大的行业的颠覆和升级，这一定是代表着未来的趋势。

第二个，我们庆庆哥做的联合办公的空间，小微企业也好，创业者也好，他们之前在什么样的场所办公呢，他们可能在商务楼里面，家里，咖啡馆里面，或者租了一个小的办公室，但是最小的起租规模都是一百平米，二百平米还要花钱装修，公司在两三年的租期里面长的很大，也有可能半年之后公司没有了，房子又不能退。现在这么多的联合的众创空间出来，给他们提供了租期非常灵活，一张桌子也好，一百张桌子也好，给你上下游的企业一起创造新的空间，这个空间一定是颠覆了别的行业创造了新的趋势。

包括美景美居，那么多的旅游地产的开发商，其实把它卖出去也非常不容易，但是我们创造了一个新的模式，不管是开发商的角度我们想解决的问题，我们从客户的角度打碎，细分，变成了能够在全国各地甚至世界各地度假的平台，我觉得这一定是趋势

第二个，选择什么样的选手，我自己过去十年在中国做地产投资，一个明显的趋势，我投的企业家，从50后的胡葆森，宋卫平到60后，易小迪他们，然后到现在的80后了，互联网的另外一个特点，颠覆了人的年龄的概念，70、80后他们有一个好处，有非常开放的心态，不在乎对股权上对于公司的绝对的控制，他们不断的吸收新的理念，整合资源，把公司做大，关键是投这样的企业家。像庆庆哥这样，年纪不关键，关键我们要看你除了开放的心态，有没有真正把企业做大的能力，你做三个、五个项目，你自己亲历亲为是可以的，你在一个城市做可以，但是我给你钱之后，能不能做到规模化，把十个二十个城市管一两百个项目，不是做小生意的人都可以做大企业家的。像庆庆哥这种就显示出无与伦比的优势。

第三个是商业模式，你刚才提到的O2O的问题，现在的风投风起云涌，我们看起来还是看盈利能力，能不能盈利，还是拿着投资人的钱一轮轮烧，你纸面上的富贵是不是几百亿的美金，但是一旦有什么情况，投资人的钱断了，就直接破产。现在不盈利，但是未来是不是盈利模式清晰的，你的肌体，每一个细胞是不是都是健康的。

杨现领：我以往讲的观点比较新颖，今天我可以稍微的客观和中立一些，因为我是研究人员，我跟几位嘉宾观点都不是特别像，第一个观点，我认为所谓的大众创业，万众创新是伪命题，是错误的，我不相信每个人都可以成为庆庆哥，而且庆庆哥能不能成为中国联合办公的缔造者，他本人还在尝试，这一定是非常坚信的路径，而且可能是一条死路，庆庆哥最重要的是在于敢于试错，而资本给试错家提供了子弹。

万众创业是一个虚命题，过去的十五年，互联网改变标准化观念的时候，这个时代也不是万众创业的，也是了血流成河的，零售领域死的也是一大片，资本也是血流成河。所以我们最终成功的只有三个，就是BAT，在互联网领域里面就是强者横强。所以一定要想清楚自己能干什么，这个很重要，在今天互联网改变非标准化的服务里面也很困难，今年特别能够见证这个历史时刻，我们看到在出行领域，滴滴跟快的合并了，旅游领域携程跟去哪合并了，大众点评跟美团也合了，说明这个机会和赛道已经关闭了，没有机会了，所以我不认为未来的创新和创业是风口，没有了。

第二个，资本到底在多大的程度上起多大的作用，这一点直接问一个问题，资本有没有带来真正的效率的提升，线上是否促进了网络的形成，线下是否具备了规模的效应，如果没有这两点，烧钱真的没有意义。

今天的世界是一个很接地气的世界，不是说了钱就可以办很多事情，链家管理九万经纪人，不是钱能解决的问题，需要我们长达十几年的试错，跳了很多坑，吃了很多亏，犯了很多错误的基础上才有了今天，应该这样去跟经纪人做一个交流和互动，不是马上进来拿钱就OK的。

我们看到2015年在房地产领域创业非常热的公司都在反思，试错，调整，他们的生死也是未必的。一旦涉及到房地产的时候，我们的结论是非常悲观的，原因很简单，线下是非常非常靠服务的，是靠人完成服务的，这一点决定了规模性的效应很难形成，我们在O2O，在资本，房地产的领域里面，大的风口，大的机会也不是特别容易寻找的。

第三个，到底有没有机会，我认为有，你可以脚踏实地的做一些有意义的事情，中国房地产行业垂直领域里面，北京有七百万套存量房，房子在哪，是什么样的房子，户型是什么样的，我们不清楚，我们的创业都过于仰望天空，不会脚踏实地，一些很重要的活，很多解决痛点的事情大家不做，一上来就说我要成为谁，要颠覆谁，最重要的是找到这些点，房屋的信息化太多事情，中国到底有多少房子，都在哪，户型是什么样的，这就是一个切入点，还有很多，特别特别多。

所以要脚踏实地的寻找一些有价值的切入点，如果你去美国考察，美国人从来不谈O2O，特别只会想一个问题，到底还有哪些事没有人干所以在房屋流通领域有特别多的细分的机会，只是你没有仔细的思考到底能做什么，而是直接上来怎么可以拿到钱，还有我怎么颠覆别人 ，别人怎么死的都不知道。

梁上燕：我们细听之后，对我们未来如何选择赛道对我们有极大的帮助。

周锋：大众创业大家可以讨论对不对，但是万众创新是没有错的，做酒店业，做服务业，怎么做好都是需要考虑的。开发商最终的产品，真正的很多大的开发商，最终的企业价值都是通过运营管理实现的，通过最后的运营商提供的服务，高质量的服务把最终的价值体现出来。所以我觉得这一条，对我们来讲，希望我们做一个酒店管理公司，每一天都做好，为客户提供服务，希望通过我们的服务能够为我们的业主和投资人创造更多的价值。

汪传虎：资本本身没有价值，资本只有帮助产业升值才有价值，资本应该帮助企业提升他的价值，所以一定要参与到企业的创业当中。我们注重的是产业的投资，从产业链来做。

互联网时代，我们应该把产业互联网，创业云投资好，这是我们的投资方向。

施宝成：我刚才在想，今天是最高兴的一天，因为我琢磨了一年心里犯嘀咕的事儿庆庆哥验证了我琢磨和嘀咕的事情是对的。去年我参加广州商学院的管理，那段时间出门不跟人聊O2O都不好意思跟人聊天，我那时候想怎么就呕吐成这样了呢。后来我发现国外真的没有O2O，我曾经在微信里面写过只有信息不对称的地方才需要O2O，在国外社区医院到大医院是几级制的，所以中国才有了医疗的O2O，在国外没有水货、假货，所以国外没有像我们这种代购的O2O。

我从去年开始发现，我说O2O是不是只有线上到线下一种方式，我曾经跟人讲，你拿一个手机，我手机里面有一万个电话号码，但是这一万个人给你打电话吗，如果不打电话，这一万人就是一个P，现在很多的玩法，我们找到一个风投，烧四五十块钱的地推成本，扫我们的二维码，然后A轮到B轮，最后不知道谁接棒。线上有上千万人的数据，这些一个一个的堰塞湖就像手机里面的一个一个的电话，真正的对实体产业和经济产生什么呢。

我最后悄悄的实践，因为大家都在讲线上到线下，我就在琢磨，其实O2O里面最重要的是2，如果这个地方没有想明白，就是两个0+一个2。

我们集结了全国42个明星开店，我们整合了韩寒的店，包括周杰伦的店，包括周笔畅，他们开的零售、餐饮、咖啡整合了，同时还投资了任达华的店，现在我们有42家店，整合成一条街，叫@star（音），我们最后统计了一下，身后是两亿多的粉丝量，他们去吃饭是崇拜和致敬的状态，本身就具有这个人群的黏性，倒到线上的时候，再倒到另外一个线下，我的观点就是线上到线下到线上再到线下是有序的，而不是单向的过程。我在做这些店的投资，包括一份一份的经营策划书的时候有一个深刻的理论，我曾经跟投资人讲，让线上的人两年之内都下来，线上的人可以有一个想法，但是你开一个餐厅面临着城管、环评你试试看，我们在与实体经济和实体产业当中，只要我们掌握了所谓的互联网+的思维方式，拿它作为一个工具，结合起来，我觉得线上到线下，刚才说的各个风口赛道都关闭了，我仍然坚信这也是我想要的机会。

毛大庆：互联网时代确实带来了非常强大的共享经济的趋势，这个趋势你同意不同意都没有意义，因为共享经济这个事情是人类技术进步的一个产物。我们现在谈的所有的很多的方式，我们看到成功的，实际上都是从一些我们非常熟悉的，非常小的事情上加了一个改造，变成了很大的成功。刚才他们几位谈到了，我认为风口是毫无疑义的一个事情，但是对互联网世界的认知和互联网时代的到来，这个事情已经不用再讨论了。再过几年没有人再谈互联网时代这个词，事实就是互联网。就跟二十年前上大学，靠一个英语系，是一个很时髦的专业，现在谁把这个当专业。所以我想互联网也罢，创业也好，这些一时半会儿时髦的词都会过去，最后沉淀下来的是对真实世界的改造。

互联网对传统经济的改造很大程度上是把过剩的产能释放出来了，这是必然的，我们看到汽车的共享，房屋的共享，办公室的共享，会议室的共享全部都是过剩产能的释放，但是过剩产能的释放没有互联网的手段，想也不用想。

起来我在美国见到爱迪生的第几代人，他讲了很有意思的比喻，他说互联网到来了，很多人就说互联网这个事情不靠谱，他说他的曾爷爷，那一代人，发明灯泡弄出电的时候，他们家族有人说，电刚产生的时候，绝大多数人认为电就是魔鬼，要把电灭了，因为电会电死人  ，还可以着火，电这个东西是不能用的，你能阻挡电的到来吗。电灯泡产生的时候，后面又产生了两千多万种对灯泡使用的用途，所以我们不要低谷互联网对整个世界的改造，传统行业的人要有特别高的敏感，至于改造成功是什么，改造不成功是什么，这个需要脚踏实地的，抓住用户的实际需求去干，飘在天上的什么也做不了，但是改造是必须要做的了。

谢红玲：今天在场的最老的应该是粱总。

梁上燕：但是我有最年轻的心态。

谢红玲：她从豪宅营销的一姐，转型成文旅地产的创客，这些年经历应该一言难尽，你也谈一下吧。

梁上燕：就是我们做平台，想象一下，未来不是没有不可能。我们谈了二十年，三十年的房子，中国的房子和欧洲的三百年的路径我们好象三十年走过了，但是世界上一般的走法是一边走路一边修路。我们这波人刚好是承上启下，可以把我的阅历和经历传下去，我说谢总平台搭起来你就做你的董事长，剩下的事情交给年轻人做。因为我们走过了这条路，谁来做，年轻人。

我们做投资的过程中，不谈房子，我们谈什么，谈美景美居，不要跟我谈房子，我要纯房子，以前有四面墙很满足了，后来有花园很满足了，现在说了，不要跟我谈房子，要谈美景美居，未来给我更多的附加值，这也是我们各个行业里面各个赛道上都要脚踏实地，赛道再好，赛手再好，也需要在老赛道上一遍遍的练习才可以超越，未来的十年，二十年一定比我们现在更好，这个社会是很幸运的，我们有资格投给更多年轻人，同时用我们的经验帮助他们规避很多的危险。

万众创新，这是总理说的话，但是我们一定要记住，创新，刚才说了血流成河，创新意味着50%、60%都死掉了，成功者只有10%，如果所有人都去创新、创业，谁去端盘子，所有人都说我是投资者，我是老板，这个世界就乱了。

中国会走这样的过程，就像分时度假，刚才说的六十年代在世界上很流行，九十年代进入中国没有到半年就死了，就像现在的专车一样，并过去了之后根本没法用，所有的都自动收费，这里面是因为专车有问题吗，只是我们在使用的过程中，我们的法规，我们的很多东西不够完善，所以我也在呼吁过程中，我们做的过程同时也应该做教师，同时也要更规矩。这样的话，我们一开始更多的人会少交学费，少走弯路，未来我们的前景一定比前二十年好，年轻的人也有他们的空间。

谢谢谢总，每一年我们都从各地飞到这里来参加这个红榜，但是这个红榜带给我们的，除了给我们一个温暖的围巾，我们冬天最冷的时候来到北京，但是就像今天的封路一样，昨天下飞机说封路不能走了，但是李总带给我们的消息是今天很顺畅，半个小时就到达了北京，所以任何事情都有反正两部分，在于我们自己的选择。

谢红玲：谢谢台上的各位嘉宾精彩分享，我借此宣布。第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜发布会顺利闭幕了！再次感谢大家穿越雾霾来相会！猴年将至，祝大家身体健康、事业精进、家庭美满！2016，中国的大地产会更精彩！今天的全部内容在地产中国网和合作媒体上有直播，敬请留意！