今年以来，南京楼市已然被地王“刷屏”，多个热点板块的地王纪录在几个月内甚至是同一场拍卖会上被刷新，全年20个地王亮相，也成为史上最火“地王年”，而扫描以往市场，高价地王往往会成为楼市中的“高危群体”，地王的风光背后没准是满满的辛酸，开发周期长、利润空间小、市场风险大也始终是困扰开发商的“地王病”，值得市场警惕。

　　20个地王亮相今年已成最火“地王年”

　　本周的土地拍卖会上，江宁胜太路G57地块拍出16389元/㎡楼面价，成为江宁板块新地王。而据业内统计，类似这样的“地王”，今年南京已诞生大大小小共计20个，从而超过了2013年全年18个地王的数量，晋升史上最热“地王年”。

　　统计显示，今年诞生的20个大小地王中，有18幅地块楼面价在万元以上，其中4幅楼面价超过2万，最高楼面价达到24026元/㎡。仅有板桥和麒麟2块地王楼面价未过万，而在2013年，楼面价万元以上的地块共有15个，最高楼面价为16979元/㎡。

　　再往前追溯，南京楼市史上的“地王年”分别有2003年、2006年、2007年、2009年和2010年，但数量都远不及2013和2015年，其中2003年诞生的地王仅有3幅，2006年5幅，2007年达到了10幅，2009和2010年都为8幅。

　　另据南京市国土部门此前发布的数据，截至今年10月份，南京平均地价已经由去年同期的9056元/㎡暴涨至今年的18895元/㎡，涨幅高达108.65%，中国指数研究院的土地交易统计也显示，今年1月份南京住宅用地的平均成交楼面价为8351元/㎡，而到11月份平均楼面价已达到16370元/㎡。涨幅几乎翻了一倍。

　　多数地王开发周期长达2年以上

　　地王亮相总是很风光。然而回顾以往的楼市，地王却时常命运多舛，甚至陷入“难产”境地。南京楼市第一块地王的命运就颇为不顺，2002年南京土地全面实行“招拍挂”，同年聚宝山地块被江苏阳光以9.11亿元的价格拿下，被称为“911”地王，时间足足过去13年，这块地王一路磕磕绊绊，中途“晒地”就长达5年，至今二期百余套别墅洋房仍在销售。

　　另一块“重量级”地王——城南雨花地王的处境也堪称艰难，该地块2010年初由长发都市拿下，楼面价高达15977元/㎡，成为南京单价地王，直到2013年才被金隅河西地王打破纪录，不过纪录保持时间长，地块晾得也久，雨花地王足足捂了4年未动工，直到去年才开发成“诸公”项目入市。

　　11月27日，南京一天诞生三地王，仙林湖地价在10分钟内被两次刷新，而在2007年12月的一次土地拍卖会上，仙林湖同样一天诞生3幅高价地，招商地产联合九龙仓以24.1亿元拿下一幅地块，楼面地价超过7000元/㎡，成为当时的“仙林地王”。随后荣盛置业拿下另一幅地块，楼面地价也达到5566元/㎡。但此后两幅地块闲置2年多没开工，土地出让金也欠缴，2009年起被政府陆续收回，而硕果仅存的高科荣境地块，也时隔4年才正式上市。

　　记者统计发现，历年来南京诞生的高价地王，开发周期普遍都在2年以上，而包括城北恒盛金陵湾所在的三汊河地王、城东紫金华府所在的顾家营地王、河西中北英郡所在的南湖地王、鼓楼滨江被分割转让7次的中冶下关地王等高价地都是几经折腾，拖延时间少则5年，多则10年。

　　“地王盘”上市快就要贴着成本跑

　　近两年，多数品牌房企开始走快速滚动开发路线，高价地块拖延的现象有所好转。记者统计发现，2013年土地拍卖诞生的18个地王中，有13个“地王盘”近两年都已开盘销售。但这也并不代表地王就能顺利解套，事实上正因为快速开发，很多房价预期被透支的地王，最终只能选择成本价裸奔，甚至“亏本卖房”，今年4月位于板桥的G03地块楼面价拍到7226.4元/㎡，成为区域新地王。地块开发的新盘和昌湾景年底即将入市，开发商对外透露的均价仅为1.2万元/㎡，最低单价不到1.1万元/㎡，首付7万元起，项目营销负责人直言这个价位已经不赚钱，首次推出的小高层房源基本都是在“亏本卖”。

　　贴着成本卖房的地王盘远不止一家，去年底首次开盘的城南小行地王恒大华府同样也是“地价卖房”，该项目2013年拿地楼面价14033元/㎡，首次开盘精装均价23500元/㎡。麒麟板块去年入市的中南世纪雅苑，项目楼面地价7000元/㎡，拿地7个月后就开盘，首次开盘打出8.8折卖房，起价1.1万元/㎡，均价1.3万元/㎡，也被业内称为“裸价”，还有去年底入市的仙林前“地王盘”中天铭廷，项目楼面价10259元/㎡，首次开盘均价1.73万元/平方米。低于周边很多楼盘。至今项目均价还未达到2万元/㎡的市场预期。

　　除此之外，还有中粮鸿云等多家地王盘，此前都堪称成本价走量，业内网站近期对南京68家2013年后拿地在售的住宅的调查显示，有22家楼盘地价房价比在5成以上；18家楼盘地价占总房价4—5成；28家楼盘在4成以内。其中占比最高的达72%，最低的为22%。有7家楼盘地价占比房价超过了6成，其中5家都是“地王盘”，照此计算利润空间已经很小。“就算凭借成本价换热销，也不能说明这些项目已经解套，因为没有利润对于开发商来说是无法接受的。”某代理机构负责人表示。

　　年内多家“地王盘”遭遇烂尾

　　如果开发商的资金实力不足以支撑地王盘运作，还可能遭遇烂尾。今年11月G55地块拍出楼面价14722万元/㎡，刷新江北地王单价纪录。而在此之前长达8年时间，江北单价地王的纪录保持者一直是美达九月森林的G75象山地块，早在2007年就创下高达12129元/㎡的楼面价，眼下这一“地王盘”却因资金回笼不畅而烂尾，上百套别墅延期交付，开发商正在融资找出路，足以成为高价地块的警示。

　　同样的例子还有今年8月宣布破产的常州华光，2007年华光地产曾高价拿下江宁两幅地块，楼面价分别达到4145元/平方米和4204元/平方米。创下江宁板块当时的地价新高，但因无力支付土地出让金，次年两块地就被政府收回。2008年华光又以3.23亿元拿下江宁G114地块，拿地后又是7年未动，该地块曾传出开工计划，还准备进行再融资，但今年初融资计划被紧急叫停，华光的资金链也宣告断裂，G114地块随即转手中航。

　　在今年曝出资金链紧张的昆仑沃华，2013年也曾拿下城北迈皋桥两幅地块和仙林大浦塘地块，楼面价分别达到9247元/㎡和14212元/㎡，都成为区域地王，但今年城北项目“悠山醉月”一度陷入停工，此后由绿城接盘才告“复活”，仙林大浦塘地块则一直荒废，目前绿城正准备接手入驻，尚未恢复开工。

　　“高价地块如果价格和产品定位不合理，房企实力又不过关，很有可能会引发滞销的恶性循环。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，一些品牌实力不强的开发商，如果超过自身能力高价拿地，后期风险极大。

　　高价拿地却帮周边楼盘做嫁衣

　　业内专家认为，上市房企由于业绩需要必须扩大土地储备，今年南京楼市表现亮眼，国内房企纷纷来宁抢地，地价由此攀升，对于拿地企业来讲也是有些不得已，但房价除了成本以外主要还是由市场面决定，地价走高并非一定会引发房价迅速上涨。

　　记者了解到，城北迈皋桥去年底至今地王频出，目前除了地王盘恒大翡翠华庭下半年精装修房源均价率先突破2.5万元/㎡以外，其余几家价格过2万的楼盘则基本没有太大涨幅，部分纯新盘此前打出2.5万元/㎡的价格预期，开盘价也只在2.2万—2.3万元/㎡。片区内的纯新盘金浦御龙湾10月中旬首开，至今成交才刚过一半。南京房地产促进会秘书长张辉表示，城北地价接连攀升，但区域房价的抗性仍然存在，“在地价较高的迈皋桥区域就有多家楼盘去化率比较低，其中也不乏高价盘，销售相对较好的反而是价格较低的尧化门一带。”

　　事实上，地王亮相第一时间拉动的不是房价，而是周边楼盘“地价跑量”的步伐。每逢新地王亮相，朋友圈总会被周边楼盘发出的“贺电”刷屏，随后便是跑量开始。10月底位于金马路的G41地块楼面价拍出了19529元/㎡，成为城东新地王，位于马群的纯新盘中垠紫金观邸紧接着就释放出均价约2万元/㎡的消息，并且打出“地价卖房”的口号，到11月27日这天南京一次性拍出三个地王，当晚该项目抢推开盘，折后均价19000元/㎡，比周边“面粉价”还低，为进一步刺激买家出手，现场还打出了“今天不买明天就涨2000—3000元/㎡”的标语。有购房者形容开发商“就是等着地王来抬轿子的”。

　　麒麟板块今年一直缺乏配套利好，下半年库存量高达2000多套，这里的楼盘对于地王则更加渴望。10月底麒麟G46地块拍出8260元/㎡的楼面价，成为区域地王，周边楼盘立刻启动跑量计划。相距不远的银亿东城下半年房价一直停留在万元左右，地王亮相后迅速打出“地价抵房价，首付15万”口号，以此拉动刚需客出手。紧邻G46地块的麒麟山庄，这里的价格一年没涨，均价一直徘徊在1.2万元/㎡，去年至今待售房源还有200多套，地王亮相后不仅没涨价，反而加紧促销走量。

　　在高价地密集的城北，这里的楼盘更早时间就掀起了“地价走量”的热潮。8月28日南京土地拍卖诞生“王炸”，燕子矶G26地块楼面价正式过万，周边项目电建地产海赋尚城立刻打出“房价不涨对不起地王”的口号，并且宣称要提价，刺激购房者出手。不过记者了解到，该项目其实早在年初入市时就已经在宣传城北地价过万，以此拉动跑量，但一年来效果并不佳，迄今未止上半年推出的房源还没卖光，价格也未大涨。

　　“地王一亮相，反而给周边楼盘制造了跑量机会。”有业内人士对记者表示，眼下房子并非完全好卖，地王又是最好的“兴奋剂”，不少楼盘已陷入“卖房靠地王”的怪圈，开发商甚至会坐等周边地块拍出高价再推房，等到“抬轿子”的地王盘真正入市时，却未必能摊到好处，高价拿地反而成了“为他人做嫁衣”。