“售后返租的钱，在总房款里直接扣掉是便宜了不少，但是这套商铺在售楼处价格表上单价是2万多，合同签约单价却只有1万多。这样合理吗？”一位刚在六合仁盛五街坊项目购买了一套商铺的购房者，对于开发商售后返租的销售方式表示了怀疑与不安。现代快报记者 杨晔
业主爆料

抵扣3年租金后

成交价比售楼处标价低了4000多元/㎡

今年11月份，张先生（化姓）和妻子在六合仁盛五街坊项目定了一套商铺，商铺有六年售后返租的优惠，张先生（化姓）告诉记者，“我们看房的时候，售楼处明码标价是70多万，单价在20500元/平米左右。项目置业顾问说，商铺是2016年年中交付，在交付后的六年里，都归商管公司经营管理。前三年每年返利6个点，后三年每年返7个点。”

“售后返租没有问题，问题在于，在签约购房合同时，合同上面写的房款并不是售楼处的标价，而是减去了前三年的返点10几万，合同总价只有50多万，单价写的只有1.6万/平米。”

张先生表示，售楼处的标价比最终的合同价高了10多万，这是不是开发商故意先抬高了售价？

记者调查

商铺价格普遍虚高

实际成交价其实仅销许价1/3

记者向仁盛五街坊售楼处了解到，项目目前在售1-4号楼下的商铺，商场里的商铺售价在2万/平米左右。前三年的返利会在签约时直接抵扣房款，后三年的返利会根据售楼处的总价折算，而不是合同上的签约总价。“没有什么风险，我们的商铺都是这么卖的，而且抵扣房款后，购房者的契税也可以少交一点。”置业顾问表示。

记者在南京网上房地产上查阅到，该项目领取的1-5栋的商业销售许可证，均价高达51167元/平米，张先生所购买的1、2栋A区商铺，网上房地产显示也是5万元/平米，而实际成交均价仅在16289元/平米。

五街坊的现象并非个例。记者了解到，目前全市不少商铺都在推行售后返租的销售模式。不过在房租返利的方式略有不同，部分开发商会在交付之后逐年返还，也有开发商会在总房款里面直接抵扣租金。

而销售价、成交价与销许价相差甚远的商铺也不乏少数。六合一家楼盘在售的商铺，销许价格在3万元/平米，而实际成交单价仅在1.2万元/平米左右。同样，南京市区的一家热销商铺，销许价格高达8万元/平米，而实际成交价格在4万多元/平米。

风险分析

售后返租多是营销手段

租金能否兑现考验开发商运营实力

“对于投资者而言，相比逐年返租，租金直接抵总房款的方式更具有吸引力，也解除了购房者对几年内租金无法兑现的猜测。”一位有多年商铺销售经验的置业顾问表示，售后返租本身就是开发商的一种营销手段，不排除其会将返利租金计入在商铺售价里，抬高售价后再卖铺。

“政府对商铺的价格管理并不严，开发商一般都是将商铺的价格往高里报，这样后期可以根据市场的情况在销许价格内进行调整。”某商业项目的营销负责人告诉记者。

对此，南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴提醒购房者，购买返租的商铺存有风险，因为商铺后期的统一管理都是由另一家商业运营公司操作，商管公司能否兑现返租以及管理到位，都是问号。买房人在购买此类商铺时须谨慎，尤其要参考开发商的运营实力。开发商是否会通过售后返租的形式制造虚假优惠，需要购房者在购房时多参考周边商铺的实际成交价格。

市房管局：期房售后返租模式是违规的

“售后返租，这种有风险的销售模式在期房销售中本身就是不被允许的，是违规的。业主可以向该区的住建委投诉。”针对业主对售后返租模式的担忧，南京市房产管理局的工作人员给出了回应。

2001年建设部出台了《商品房销售管理办法》，其中第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”

2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，也明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。