近两年地王盘2倍法则多数失灵

来源:地产中国网 2015-12-04 09:19:00

今年以来,土地市场持续高热。截至11月底,全市已诞生10多幅“地王”,新地王的诞生,不仅给板块内原有楼盘涨价带来动力,也加剧了购房者的恐涨心理。以刚拍下的仙林湖G51地块为例,其楼面价达21032元/㎡,业内预计项目问世将突破4万元/㎡,而依据就是,开盘价格约等于楼面价2倍这一法则。然而记者通过统计发现,大多楼盘的售价,都没有遵循这一规律。现代快报记者 马文煜

市场现状

新“地王”一出,销售员就打来催单电话

市民小鹿近期打算在仙林买一套房子,他告诉记者,就在仙林湖拍出了两幅地王还不到半小时,他此前看房的一家楼盘的置业顾问,就迫不及待地给他打来了“催单”电话,说仙林湖的楼面价已达2万多,明年肯定要卖到4万一平米,他们明天就打算封盘涨价,让小鹿赶紧过来交定金。

“置业顾问当时和我讲,两块地王的价格分别是1.7万/㎡和2.1万/㎡,将来要卖3.5万/㎡、4.2万/㎡,让我赶紧去认筹,否则过段时间房价肯定会涨。”

事实上,现如今开发商和业内人士在做房价预测时,绝大部分都会使用“乘2法则”,并借此炒作。例如江浦楼面价拍出14722元/㎡,很多媒体和开发商都在朋友圈刷屏,说明年江北要卖到3万/㎡了,周边一些楼盘则传出“封盘待涨”的消息。

价格统计

近两年“地王盘”“2倍法则”多数失灵

近年来部分“地王”楼面地价和开盘均价对比图

拿地时间 土地编号 楼盘名称 楼面价 开盘均价 售价/地价(约)

2014年6月 城东No.2014G30 奥克斯钟山府 12022元/㎡ 21000元/㎡ 1.7

2014年4月 江宁No.2014G13 爱涛尚书云邸 10858元/㎡ 17500元/㎡ 1.6

2014年3月 仙林No.2014G07 新城香悦澜山 8134元/㎡ 14100元/㎡ 1.7

2014年3月 城北No.2014G08 电建海赋尚城 7281元/㎡ 15000元/㎡ 2.0

2014年4月 城东No.2014G12 中南世纪雅苑 7103元/㎡ 11500元/㎡ 1.6

2013年9月 城北No.2013G53 中电颐和府邸 15420元/㎡ 22000元/㎡ 1.5

2013年6月 城北No.2013G32 东方兰园 9014元/㎡ 18000元/㎡ 2.0

2013年10月 河西No.2013G75 金隅紫京府 16979元/㎡ 30000元/㎡ 1.8

2013年12月 城南No.2013G77 恒大华府 14033元/㎡ 21000元/㎡ 1.5

2013年10月 城北No.2013G72 中铁青秀城 10757元/㎡ 17500元/㎡ 1.6

2013年8月 仙林No.2013G51 中天铭庭 10259元/㎡ 17300/㎡ 1.7

2013年6月 江宁No.2013G34 中粮鸿云 7388元/㎡ 12500元/㎡ 1.7

那么新地王上市后,是否真能达到售价/地价2倍的水平呢?

记者从2013~2014年期间拍卖过的土地中,随机挑选了十余组“地王”数据,与其首次开盘均价做了对比发现,完全符合2倍法则很少,有的楼盘最低只有1.5倍。例如中电颐和府邸,其2013年拿地时的楼面价为15420元/㎡,如按2倍法则,其开盘价能达3万元/㎡,而实际上其开盘价只有22000元/㎡,且至今也没出现过波动。

仙林一家楼盘的销售负责人也表示,虽然地王频出,但最终想要卖到高价,还得看市场行情。“比如仙林湖地王楼面价最高达到了2.1万,我预计明年也就能卖3万多,不可能到4万的”。

除地王外,一些热门板块的非地王项目,例如江北、河西的楼盘,房价相对地价的数据多数都能超过2倍。比较典型的是华润国际社区,其去年拿地时价格不到5000元/㎡,而开盘价格就达到了15000元/㎡,售价约为地价的三倍。
“2倍法则”未来会被普遍印证吗?

就目前南京楼市而言,虽然“2倍法则”尚不完全印证,但随着土地成本的进一步提高,加之其他开发成本的变化,“2倍法则”会不会在今后的市场得到印证呢?

金隅地产南京公司总经理段雄告诉记者,房地产开发中主要成本包括地价成本、建安成本、融资成本及契税四大块。近年来,土地成本是涨幅最快的,平均要占到开发成本的60%,其他几个成本项近年来虽说也有增长,但涨幅较有限。

稳健派

土地性质、市场行情等均是影响因素

对此,南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,受拿地方式不同、土地性质、市场行情、物业类型等影响,土地价格与房价之间的关系,其实并不存在简单的倍数关系,“例如万达茂楼面价仅为三千多,可今年开盘价格已达1.4万元/㎡,但该地块无论是开发难度和配套要求,和对拿地企业的门槛,都不同于一般宅地开发,所以出现高溢价,也在情理之中”。

乐观派

“2倍法则”已不适用于一二线城市

中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示,“地价乘2”的说法,最初还是从一线城市传出的,像在2000年的北京,主城区域的地价也才2000元左右,加上千元左右的建安成本,市场上才会出现预计房价等于地价“乘2”或乘“1.5”的说法。但在2010年后,一线城市的“乘2法则”,已经不适用了。

“举个例子,2012年,南昌市政拿下了北京香河园一处楼面价为2.5万元的地王,去年该地块由融创接盘,开盘价都已经超过了10万,相信类似的情况在南京肯定也有。所以从远期来看,以后‘乘3’‘乘4’的情况会越来越多。当然,也会有溢价率较低的楼盘,比如一些三四线城市和城市中发展较为滞后的板块”。

“但对于开发商而言,并不意味着更高的利润,因为土地成本占比也在不断增加。而一些优质、未来溢价空间较大的地块,竞争也十分激烈,对于一些全国性房企而言,有钱也不一定能拿到。”陈宝存直言。

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