中国房地产的大拐点，早就出现！

近日，国泰君安首席宏观分析师任泽平在论坛上表，目前，中国正处在一个增速换挡的时点，主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。

这种行业拐点，有点像黄金十年已经终结，其后，关于“白银时代”的类似说法。经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点。

其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。

1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅10年当中有7年超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。

值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年下跌7.6%。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。

其二，看价。回顾全国商品房价格走势，同样是1992-1993年异常火热，其后涨幅回落，市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。

而从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于2004-2009年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。

其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。

截止2015年10月末为68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。

其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化，总体与房价变化相一致。从总体上观察，全国房地产开发企业的营业利润率，从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下。2013年和2014年的相关数据尚未看到，事实肯定是继续下滑，已低于10%。

也即，2010年就是房地产黄金十年的最后一年，至今暴利时代已经离去。

其五，看投资。进入本世纪以来，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。

但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入白银十年的节奏。