一张神图看清中国楼市拐点 明年房价还大涨!

来源:地产中国网 2015-11-30 09:12:00

中国房地产的大拐点,早就出现!

近日,国泰君安首席宏观分析师任泽平在论坛上表,目前,中国正处在一个增速换挡的时点,主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续往大城市迁移,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。

这种行业拐点,有点像黄金十年已经终结,其后,关于“白银时代”的类似说法。经过2009-2014年的演变历程,现在更有条件根据行业数据,确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点。

其一,看量。回顾全国商品房成交量,1998年是中国房地产业的重要节点,这年国家出台了著名的房改文件“23号文”,从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前,经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长,主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后,海南泡沫破灭,其后全国商品房成交量增幅大幅回落。

 

1998年开始,商品房成交重新步入高增长通道,直至2007年,年度增幅10年当中有7年超20%。在国际金融危机的冲击下,2008年全国楼市低迷,出现约15%的负增长。而政策强刺激之下,2009年再度疯狂,大增约44%。

值得关注的是,2010年开始,增幅回落至20%以下,其中2011、2012年低于10%,2014年下跌7.6%。从这一指标分析,2010年便是全国房屋成交量的分水岭,之前十年左右属于高增长,其后步入中低增长。

其二,看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,其后涨幅回落,市场降温。1998年之后,全国商品房成交量先行步入快车道,而直至2003年,房价都在5%以内的小涨区间徘徊。直至2009年出现23%的历史较大涨幅,其中只有2008年出现约2%的小跌。

而从2010年开始,房价涨幅下了一个台阶,直至2013年,皆保持7%上下的中速上涨,2014年则基本持平。这就意味着,1998年房改之后,行业与项目暴利时期,主要集中于2004-2009年。全行业的好日子,自2010年,尤其2011年就已结束,只剩下结构性牛市。

 

其三,看供求。国家统计局有一个指标,商品房待售面积,指代已竣工但未售出的房屋,虽然不含预售房源,但观察其历史变化数据,可知全国库存压力变化。回顾过去20年,除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外,整体趋势保持增长。

截止2015年10月末为68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。值得关注的是,2011年之后库存持续快增,即便是市场回暖的2012-2013年,全国库存上涨势头也没减弱,说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时,很多三四线城市依然显著供大于求,没有出现实质性回暖,全国市场分化趋于加剧。全国去化周期正在远离底部,这将制约房价上涨空间。

其四,看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化,总体与房价变化相一致。从总体上观察,全国房地产开发企业的营业利润率,从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%,而从2011年开始调头向下。2013年和2014年的相关数据尚未看到,事实肯定是继续下滑,已低于10%。

也即,2010年就是房地产黄金十年的最后一年,至今暴利时代已经离去。

其五,看投资。进入本世纪以来,除了2008年受国际金融危机冲击只有16%,其他年份皆超20%。反映出这一期间,开发商投资热情高涨,房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。

但是从2012年开始,这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊,2014年只有12%左右,再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价,房地产开发投资存在一定的滞后性,因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化,进入白银十年的节奏。

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