很多开发商业综合体的开发商都会遭遇招商运营瓶颈，经营不善的综合体项目也不在少数。当意识到大型商业综合体潜在的风险后，如何做好社区商业这篇文章，很自然地成为诸多开发商共同思考的问题。但大部分开发商其实都停留在只是想了一下的阶段，并没有实质性推进，真正在做的，也就那么几家。

在这其中，万科转型社区商业的做法，算是最典型案例之一。千亿级万科推出的社区型商业，尽管单体体量不大，但这个“小算盘”打出的，将是其全国200多万户业主的大生意。

传统商业没有未来 做服务就能突破？

让同行没想到的是，万科竟然会如此大张旗鼓地搞起了社区型商业，盘算着将业主生意重新再做一遍，尽管，在此之前，万科已经做了很多准备工作。因为在很多行业内人士看来，万科不太可能如此高调地大搞商业，毕竟，王石那句著名的“从棺材里伸出手来也要阻止”的训诫言犹在耳。

2015年前10个月，万科全国实现销售超过2000亿元，再次登上榜首的位置，这是很多人能想到的，但出乎很多人意料的是，目前万科非住宅业务总资产也已超过1900亿元。万科向商业的转型，早有动作，现在只是要更加显性地去做了。

按照公司发展规划，万科将转型城市配套服务商，关键词是服务。打出这张牌的绝不止万科一家，那么万科又凭什么能在社区服务方面挖出商业金矿？

万科里是万科第一代自主生态型社区商业体系，也是万科目前主推的商业产品形态。万科里与其说是一种商业布局方式，不如说是一种平台搭建方式。

能被轻易复制的跨界 没有意义

仅社群主力店，就细分为关于生活的主力店生鲜街市、关于杂物的主力店便利店等十二种主力店。万科对商业服务的细分，完全达到了体系化，而这是绝大多数开发商学不来的。

万科商业会深度整合文化、教育、体育等多领域资源，以跨界的方式为客户提供全方位的深度体验式服务。这种运营方式，也只能是少数开发商才做得到。一项服务整合几个行业，有些开发商做不到，更多的，是不愿意做，成本太高。

上海实例：万科联合几个国际著名运动品牌商，打造了一个“S”级运动体验中心，把运动场搬进了购物中心；在虹桥万科中心里引进了顶级商学院品牌——长江商学院；万科还和上海文化界大佬新华传媒合作，将其旗下的文化书店跨界品牌“申活馆”植入虹桥万科中心；同时还把新加坡伊顿国际学前教育中心搬进了办公楼综合体中。

都在说创业 风险谁来担？

在成都，万科·金色城品正在布局的40-300㎡校园缤纷娱乐街、万科·金色城市推出的40-300㎡国际美食街，和万科·金域名邸推出的40-300㎡区域中心商业最早试水“万科合伙人”模式。这种模式的操作方式就是统一运营、统一管理、统一推广、统一招租、统一销售。换句话说，就是让投资者和万科一起赚钱。

万科商业平台的搭建，形成的是体系化、全程化的利益捆绑型模式。具体分为如下几个方面：一，万科商业提供的社区服务，会通过APP平台建设提升服务的便利性。这是对的。O2O的时代，能用移动互联网解决的问题，绝不应该用其他方式解决；二，商业指导团队辅助商户成长，这也是重要且必要的。既然大家的利益绑在了一起，“他好，我也好”就应该成为共识；三，提供商业活动拓展空间给商户共享，这其实是搭建商业网络的做法，单兵作战空间有限，形成气候才有市场；四，为商户提供居住储藏空间，这可以使得商户心理更加稳定，对自己所从事的创业更有信心，同时，也让商户之间的互相沟通交流更加方便；五，万科的品牌资源对商户的议价能力是不错的保障，毕竟，全国人民都愿意买万科的帐。

由此形成的结果就是：消费者的体验感和幸福感更强，并因此影响更多人；万科可以随时掌握居民所需，提升服务；商户可以更加灵活地根据市场需求调整经营方向和方式，提升客户满意度；各类服务通过O2O模式进行，效率更高，各方面的满意度也更高。

万科商业搭建的商业平台与传统商业最大的不同，就是把简单的投资关系变成了合伙创业的协作模式，其孵化财富和创客、企业家的意义，远远超出了回报率逻辑。

万科里正在成都布局的自营的商业主力店是吸附人气和聚集商气的灵魂，一家成功的主力店，完全可以带动一个区域的商业。而参与性、体验式的消费对于顾客的回头率会有较大的提升，尤其是可以提供吃穿住用行全方位服务的体验式商业。万科里商业的商户之间会形成协同运营的格局，相互影响，共同成长，而不是激烈竞争，互相踩踏。究其原因，就是上文提到的统一运营、统一管理、统一推广、统一招租、统一销售。

如果说，万科全国的商业转型，依托的是精装住宅小区的200万户业主家庭，那么，在成都，依托的就是从2001年万科城市花园开始，万科在成都15个年中开发出的近20个住宅项目的业主家庭。这些社区的商业都将统一规划运营，而这，才只是刚刚开始。未来一到两年，万科在成都还将推出两个万科广场。

较之传统商业，成都万科转型后的服务型商业产品充分生活化和网络化，与业主和辐射人群的日常生活息息相关，且渗透、覆盖到全天候和全时段，此类商业产品的可持续性和可参与度明显提高。

万科是房地产行业领导品牌，素以领风气之先和树立行业标准为业界称道。在成都布局的万科社区型商业，从招商运营，到收益模式，都是全新的。有很多创新型业态的引入也是走在了行业和市场的前面。比如万科正在成都布局的智能家居生活馆 ，既可以提供智能家装解决方案，又能让客户切身感受到时尚新潮的现场体验。

早有“预谋”的大招

万科的全面转型，绝非一蹴而就。依托全国最多的业主群体，加上早期社区商业便利店、第五食堂、洗衣店、药店、银行和菜市场的“五菜一汤”打基础，万科在向城市配套服务商转型的路上已经埋好了伏笔。