中国万亿级的REITs蛋糕怎么分?

来源:地产中国网 2015-11-26 09:12:00

【地产中国网•原创报道】2015年被称为“中国REITs元年”。

不错,在纸上谈兵了10多年、试点多次无疾而终后,今年,REITs在中国终于迎来了生机。随着万科推出中国首个公募REITs产品,万达推出与互联网相结合的类REITs产品,以越秀房托为主的境外投资者瞄准国内的商业地产市场,这个在国内一度被遗忘、在国际被视为主流的金融产品终于又火了一把。

近日,以“资本重构地产 服务再塑价值”为主题的“中国不动产金融年会·2015”在北京隆重举行,其中的一场分论坛--“投资并购与资产证券化”,似乎专门为时下大热的REITs搭建了一个交流的平台,参会的众多业内人士针对REITs在中国的现状、发展困境、市场潜力等进行了深度的交流和碰撞。

作为股票、债券、现金之外的“第四类资产”,REITs具备收益稳定、高分红、高流动性、高成长等特点,是国际主流的金融产品。全球1.8万亿美元的REITs市场,美国独占了近1万亿美元的份额,英国、日本、新加坡等市场的REITs也非常成熟。但在中国境内,正如上述,10年前就有了REITs,但一直停留在概念阶段。不过,有专家预估,REITs在国内的市场容量达到1.4万亿左右,是一个潜在的拥有无限可能的大蛋糕。

又一个万亿级的大蛋糕来了

先看一下去年以来REITs在国内的探索。

2014年4月,中信证券推出了中信启航专项资产管理计划,该计划的期限为3-5年,投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦,这被认为是首单REITs产品。但是,该产品为私募性质,门槛较高,普通大众很难获得投资机会。而中信的另一款REITs产品--苏宁云创也属私募性质。

随着市场向REITs撕开一道口子,政策层面也重启了搁置许久的试点计划。年底,住建部和有关部门部署和要求,北京、上海、广州、深圳四个特大型城市,正在根据本地实际情况,分别编制REITs试点方案,试点方案有望于近期初步编制完成。完成后将听取住建部和有关部门的意见,进行修改之后就将在四地先行开展REITs发行和交易试点工作。

今年,在互联网的助推下,在房企转型的大势下,在资产证券化的东风下,REITs的推行热情一浪高过一浪。

6月26日,前海REITs正式迎来公开发行,总规模30亿元,预期年化收益率8%。发行期间,投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后,在二级市场可以1万元为单元进行交易。这是迄今为止,与国际上的REITs最接近的一支产品。

而被贴上REITs标签的还有万达的商业地产众筹产品稳赚1号,三天之内总共募得资金50亿元,其中5亿元面向个人,它让普通人参与到不动产开发运营环节,分享租金收益和物业增值收益,并且具有灵活的流动性。

还有越秀房托,这个于2005年登陆港交所的全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资基金信托,10年后,开始了在内地的首个对外的商业地产项目并购。白银时代,房地产的金融属性愈发凸显,而境外投资者似乎已窥探到了这里面的机会。

鹏华基金总助王明悦在论坛中表示,全球有30个国家发展了REITs,在美国,REITs拥有商业地产超过四万处,相比起来,国内的REITs有非常大的发展空间,市场容量达到1.4万亿。

一般而言,REITs的收益介于股票和债券之间,门槛较低,流动性强,信息透明,比较安全和稳定。王明悦指出,REITs是抗通胀较好的产品。一个投资组合里,如果股票、债券配比6:4,收益虽然高,但风险也较大。如果加入20%的REITs资产,风险就会大大降低。REITs是很多投资组合中的首选产品。

商业地产如何玩转REITs

REITs在国内的大热与楼市的深度调整密切相关,库存高企、销售萎靡、利润下滑,中国的房地产已经进入存量时代,传统的快进快出经营模式已经很难适应,实现“轻资产、重运营、多元化”的转型为大势所趋。而REITs在市场公开出售,通过对商业物业的运营,企业不仅能够激活存量资产,还能够实现资金的快速回笼,投资人也能够享受到分红和物业的升值收益。

虽然中国企业在REITs的实战道路上迈出了重要的一步,但是离国际主流认证的REITs产品仍有一段距离。目前,REITs在中国的实战经验、政策、税务、法律环境都很不成熟。中国REITs联盟秘书长王刚表示,在欧美及香港、新加坡等REITs较为发达的国家和地区,都有专业的法律法规作为支持,而我国的REITs在法律上有较大障碍。

另一个障碍是税费减免。国外,REITs在满足特定要求的情况下是可以免税的。中国REITs联盟发布的REITs报告显示,国内商业地产的租金收入需缴纳5.5%的营业税和一定比例的房产税,之后还要交25%的所得税。粗略估算,最终实得只有租金的60%-70%。这表明,在相关免税政策没有出台之前,REITs很难得到规模化发展。

收益率是决定REITs成败的关键,而双重征税则导致REITs在中国回报率难以提高。

在现有的条件下如何提高收益率呢?越秀房托行政总裁林德良指出,主要通过租务提升、资产提升和财务提升三方面来提高投资者的分配收益率。在租务上,优化租户结构,引入金融业的优质核心租户,保持租约的稳定性。提升服务质量,加强租户关系管理,做好续租和新签,提升项目整体租金。在资产方面,对物业进行优化,提升可出租空间,对设备设施进行针对性改造,满足客户需求。

“商业地产如何实现证券化、金融化?最根本的还是回归到商业运营,这是根本,而金融化是出路。” 林德良如是说

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