招商地产重组落地:大股东成功卖出高价

来源:地产中国网 2015-11-26 08:25:00

原标题:大股东成功卖出高价 招商地产重组落地

11月24日,招商地产公告,公司合并重组方案获得证监会审核通过,至此,大股东招商局蛇口控股成功将旗下所有不确定性的资产,一次性以较高市盈率发行注入了新的上市平台。

同时,125亿元的巨额定增计划也成功获批,缓解了招商地产的资金饥渴,不过,对于23.6元/股的定增发行价,要高于招商地产目前的股价,这也令招商局蛇口控股公司部分员工不愿参与持股计划。

招商地产董秘刘宁对记者说,此次注入的资产都是优质土地,三年后开始显现收益,定增计划锁定期也是三年,公司希望员工与投资者有共识,不参与定增计划的只是少部分员工。

资产估值较高

对招商局蛇口控股而言,旗下土地资产成功估出了高价。

根据合并方案,招商局蛇口控股向招商地产股东按23.60元/股发行,对应2014年发行后(扣非后)市盈率为34.82倍,对应2015年发行后市盈率分别为27.99倍。本次招商局蛇口2014年及2015年市盈率水平,低于A股同行业可比上市公司估值水平的平均值和中值。

对此,一位资深投资者对记者表示,招商局蛇口控股为了证明市盈率高的合理性,回避了万科保利、金地等同类大盘蓝筹股,因为这类地产股市盈率只有10倍多点,而选择性的找了以园区开发为主的市盈率更高的公司做对比,并不公允。

合并方案称,本次招商地产A股换股价格为38.10元/股,对应2014年市盈率为23.02倍,高于可比上市公司估值水平的均值和中值,而这次的可比公司对象换成了万科保利、金地、华侨城这类市盈率低的蓝筹股。

“为什么发行价要用市盈率高的园区开发公司做对比,因为我们这次进来的资产都是优质土地,如果用开发性的房企市盈率对比,肯定会将估值引入歧途,我们在证监会反馈意见上也都有解释,而且股票复牌后,市场的表现也是给予认可的。”刘宁对记者解释说。

在这次合并方案中,招商局蛇口控股有意对“房地产”概念淡化,而重点强调园区开发业务,实际上,不论是合并前还是合并后,招商局蛇口控股园区开发业务占比都较小,重点仍是传统的房地产开发,以2014年为例,园区开发业务营业收入为41亿元,占主营业务9%,而传统社区开发业务营收为410亿元,占90%。即便在2015年、2016年、2017年的盈利预测报表中,园区开发的营收占总营收比重也不足15%。

有券商分析师认为,一方面是为了让投资者更多地关注和了解新上市公司多元业务,展现出充足的想象空间;另一方面也是迎合资本市场对传统房地产业务的看淡,而对自贸区、园区等概念的追捧之意,园区概念的上市公司估值比传统社区开发的房企估值要高。

此次对招商局蛇口的净资产评估为1423亿元,资产增值了近16倍。但招商局蛇口控股并未公布各个土地的详细评估报告,蛇口和前海的很多土地并没有拿到土地使用权证,蛇口、前海片区土地的规划、容积率、用途均未定,招商局蛇口资产又是如何评估出总价值?

招商局蛇口控股拥有510.55万平米的土地使用权,其中,已取得权属证书的土地使用权面积为133.27万平米,大部分土地尚未拿证,面积为377.28平米。
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11月24日,招商地产公告,公司合并重组方案获得证监会审核通过,至此,大股东招商局蛇口控股成功将旗下所有不确定性的资产,一次性以较高市盈率发行注入了新的上市平台。
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