房贷证券化启幕 中国版“两房”渐近

来源:地产中国网 2015-11-25 11:53:00

大势所趋

我国重启房贷资产证券化试点,与美国政府退出“两房”,同样发生在2014年,但两者并非时间上的巧合。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示,从2014年开始,我国房地产市场供大于求的基本面正式确立,由于需求不振,房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行,至今仍处于低位。

他认为,通过房贷资产证券化的方式来刺激需求,是一种可行的办法,也是大势所趋。

中信建投指出,我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大,但是投资渠道狭窄且投资收益较低,导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。

由于房地产市场颓势已拖累经济增速,今年10月以来,监管层连续做出“去库存”的公开表态。随后,《住房公积金管理条例》的修订稿出台,允许公积金贷款实施的资产证券化。

分析人士指出,这一系列的表态,意味着我国正式打开了房贷资产证券化的政策窗口。

按照我国的房地产交易规模,对房贷实施资产证券化的空间巨大。央行的数据显示,截至2014年底,我国个人购房贷款余额为11.5万亿,公积金贷款余额为2.55万亿。据估算,如果我国资产证券化率能够达到50%,即可共提供7-8万亿的流动性。而目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。

在去年的“930新政”后,目前我国已经有武汉、盐城、湖州、常州等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。

今年6月30日,武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”,也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品,发行规模为5亿元。其中的4.75亿元优先级证券已在上海证券交易所挂牌交易。

8月初,常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行,总融资额度为6.19亿元,期限为6个月,这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。

中信建投指出,商业贷款和公积金贷款的试点均有先例。从可操作性来讲,我国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。

不会重蹈“两房”覆辙

对于中国版“两房”是否会重蹈美版“两房”的覆辙?受访者普遍表示否认。杨红旭指出,市场环境和监管力度等多方面因素,都决定了中国版的“两房”不会遭遇兑付危机。

他表示,银监会对于个人贷款的监管采取“偏谨慎”的态度。按照现有规定,我国公积金贷款的最低首付比例为20%,商业贷款的最低首付比例为25%。这与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同。

与此同时,我国在办理个人住房按揭贷款时,对于还款人资质和收入水平也有着严格的审核。这些措施都决定了,我国的个人住房按揭贷款是目前银行业相对优质的资产。

杨红旭还指出,美国在销售资产证券化产品时,将其分为优质贷、次级贷等多个品种,并继续以金融创新手段进行包装,这无疑会进一步加大风险。

他还表示,美国“两房”的衰落,还与美国整体经济水平的下滑和房价泡沫的破裂有关。但当前中国的整体房价并不存在明显的泡沫。

多数受访者指出,此前我国推行的房贷证券化试点进展缓慢,主要原因就在于未能实现利率市场化。如今该项进程正在加快,但又面临利率偏低的窘境。

宁静鞭表示,在当前整体利率水平较低的情况下,房贷资产证券化产品的收益率必然会被压低,这无疑会影响到市场的购买热情。尤其对于公积金贷款,低收益几乎是毫无疑问的。

事实上,“市场不买账”是业界共同的担忧。有分析指出,当前房地产业增长乏力,风险凸显,可能会进一步影响市场信心。

因此,分析人士指出,与“美国模式”类似,我国的房贷证券化改革,必须要有政府部门的托底。机构猜测,未来可能成立国家住房银行,使之承担类似“房利美”的功能,来进行具体操作,但并未得到官方回应。但各项制度的完备,以及相关机构的设立,仍需一个长期的过程。

(来源:21世纪经济报道)

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房贷证券化启幕 中国版“两房”渐近
来源:地产中国网2015-11-25 11:53:00
在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后,住房公积金条例的修订工作开始启动,其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化,盘活公积金存量,帮助更多的购房者获得低息贷款。
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