今日,一则“江苏将对短期涨幅过大楼盘展开成本调查”的新闻成为朋友圈焦点，原来是江苏省物价局出台了《关于加强和改进商品住房价格监督促进房地产市场健康发展意见》，意见要求对原来实行价格备案的，统一实现明码标价及价格申报制度，明确各地要实现差别化的价格管理政策。

对于这个政策，记者采访了几位专家和开发商，他们是这么看的——

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华：房价的定高定低不是物价局所能干预的，只要开发商没有违法，政府部门就没有办法去强行制止，所以落实的可能性并不高。

南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远表示：对于涨的过快的楼盘，能有适当的干预当然最好，也有一定的必要性和可行性，可以也给楼市适当的降降温，但决定房价因素的其实还是供求关系，并且土地供应比较稀缺，地王频出，其实问题的根本还是在土地市场上。

中国指数研究院南京分院总经理曹旭东：现在房价涨速太快，政府不一定能抑制住房价上涨的速度。开发商可能会有应对之策，比如可能提高装修标准来消解政策，对于此次政策的落地效果持保留意见。

佳兆业南京公司营销总监周亮：佳兆业一直以来都是按照客户的需求和成本来定价的，并且也严格按照相关部门的规章制度来进行报价。

升龙地产南京营销总监李远：开发商的定价主要是按照市场供求关系来决定的，同时还要考虑到土地等成本问题。政策不是影响开发商定价的关键。

话说，这个政策，其实有点似曾相识。南京地产人，你还记得2007年的一套一价吗？

2007年5月，南京市物价局出台新规，要求房地产开发企业必须按照物价部门核定的基准价，在规定的浮动幅度内，在销售场所醒目位置对商品住房实施“一套一价”形式的明码标价。开发商不得擅自上调已公示的销售价格，否则将最高处以40万元罚款。

“一套一价”是指每套房屋必须注明其基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况。　　对于擅自定价的行为，南京市物价部门可根据《价格法》对开发商处以4万元至40万元的处罚；对拒不报备的开发商最高可罚款5万元。南京市物价局认为，实施“一房一价”有助于价格主管部门控制整个楼盘的均价，且价格公示后开发商就算囤房也无法涨价再卖。

当时的政策被解读为——四“刀”规范房价

第一刀

已批在售楼盘最高价只准降不许涨

南京市物价局明确，经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。

而当中最“狠”的一招，莫过于下面的一条：已开始销售但尚未销售完毕的项目尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格，必须低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格，特殊套型可以除外。如，某在售楼盘5月14日前最高成交单价卖到8000元，以后的最高单价也不能卖过8000元。

如果是已经经价格主管部门核价但尚未销售的项目，以所批项目可销售面积计，就按照价格主管部门核定的基准价并在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，“一套一价”进行明码标价。如果是“精装修房”,装修装饰价格由开发企业另行明码标示装修装饰价格。

第二刀

浮动幅度内调价要报价格主管部门复核

按规定，开发企业在价格部门核定的基准价基础上，可以有5％的浮动范围。如果企业刚开始的定价没有上浮到5％，后面想再上浮怎么办？物价局要求，开发企业首次上报《普通商品住房备查价目表》公示后，如首次价格浮动幅度没有用足5%幅度的，允许企业在适当时间后根据市场变化情况对未销售面积进行上调浮动幅度，但是综合差价不得调整，且调整后的价格必须重新上报价格主管部门复核后方可执行；下调浮动幅度的，由开发企业自主确定。

打个比方，该楼盘前期报价的时候，没有用足5％的浮动范围，经过测算，后面没销售的部分还可以再进行上浮。打个比方，一个楼盘的平均销售价是5000元，某套住房因为楼层、朝向和环境比较好，定价在5300元，那么该套住房的综合差价就是＋300元。后期经过测算，均价上浮到5150元才用足上浮比例，那么该套住房的定价就是5150元加上300元共5450元，其中，综合差价依然是300元不能变动。

第三刀

楼盘价格不经审核不得销售

宁五条规定，开发商必须先到价格主管部门办理报价手续，然后才能拿到《商品房销售许可证》。为了将这个政策落到实处，此次的细则明确，开发商不到物价部门报价审核或者不去备案，就拿不到销售许可证，休想开盘卖房子。而每套房子的价格到价格主管部门备了案之后，如果在后面的销售过程中想动手脚，与备案的价格不一致，无疑得先仔细掂量掂量后果，物价部门就可以逆转被动的事后监督的局面，变为主动出击了。

第四刀

土地成本评估不能没有“谱”

当时，南京市物价局要求，各级价格主管部门对普通商品住房价格的审核必须严格规范操作，不得虚列、虚高成本。江南八区的价格主管部门在向房地产开发企业发放价格批复前，要将审核后的项目价格批复草稿、审核表、集体审议表报南京市物价局房地产价格处，经平衡后才可发放价格批复，否则不予发放《普通商品住房（含政策性住房）价格审批联系单》，也就是说，开发商制定的价格在经过区价格主管部门的审核后，还必须要经过南京市物价局房产处这道关口，严防开发商虚列成本。

另外，物价局当时明确，对以土地评估价进入成本的普通商品住房，其楼面评估的地价水平不得高于周边同期同类（以三个以上项目作比较）普通商品住房的楼面地价均价水平，这意味着，即使地价上涨了，评估的地价也不能“没谱”，不得高于周边同期其他普通商品住房的楼面地价均价。

一直到2008年9月27日，南京地产新政——《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》出炉，第十一条明确，取消商品房“一套一价”管理方式。对于取消一套一价，当时有开发商表示，因为在当年9月，这个制度已经没有存在的必要，当时南京的开发商都在动脑子降价卖房子，“和涨价无关了”。

是的，在那一年半的时间里，一套一价影响了南京楼市走势。 记者印象比较深的就有万科金域缇香70户型降价，融侨中央花园低开入市等。

印象特别深刻的，是江宁的恒大绿洲，销售价格则一次性降至4字头。当时，南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价为7480元/平方米，但恒大对其毛坯房的真实售价调至4600—5000元/平方米之间，降幅约35%。

所以，省物价的政策会不会对市场有影响？恐怕关键要看南京物价部门是否会和2007年一样，根据省物价的指导方向，出台一个管理细则。也许再出一个类似“一套一价”的政策也说不定，是不是？

目前南京网上房地产显示的可售库存在5.1万套以上，如果有政策出台导致观望情绪产生，还真不好说南京楼市会不会迎来一轮新的调整？毕竟，涨势也持续了很久了，在历年的跌宕起伏中，调整的周期似乎也快来了。

本编辑部大胆预测，明年年中至下半年，可能会出现一个好的购房节点！