去库存中的房企生存术

一位深圳房地产业内人士表示，未来只有实力雄厚的房企才有活下去的机会，中小房企要么被并购，要么，只能逃！

房地产行业曾是“香饽饽”，如今却成了不少公司的“包袱”。

时代万恒(600241.SH)昨晚的公告显示，该公司通过股权转让，正逐步剥离房地产业务。撤出房地产业，时代万恒只是其中之一，匹凸匹(600696.SH)、莱茵体育(000558.SZ)、浙江广厦(600052.SH)等都是逃离房地产的典型代表。

媒体统计显示，截至目前，在上海联合产权交易所(下称“上交所”)和北京产权交易所(下称“北交所”)的待售房企股权达到34宗，总权益金额超过100亿元。

“这是目前楼市的一个基本趋势。”中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》记者分析，在经历了“黄金十年”的高速发展后，全国楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。在部分一二线城市回暖的同时，绝大多数三四线城市已呈现绝对过剩的状态。

一位深圳房地产业内人士向《第一财经日报》记者表示，未来只有资金实力雄厚的房企，或者背靠金融集团的房企才有活下去的机会，中小房企要么被并购，要么，只能逃！

卖股求存

匹凸匹原名多伦股份，主营业务曾一度是房地产。今年5月，多伦股份公告称公司拟更名匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司，同时公司经营范围也从房地产相关业务变更为互联网金融相关业务。这个由“P2P”音译过来的改名事件在当时也是轰动一时。

房地产行业不景气成为匹凸匹“逃离”的主要原因。2015年上半年，匹凸匹的业绩大幅下滑，实现营业收入-3585元，去年同期为999.9万元；归属于上市公司股东的净利润为-2340万元，同比下降105.3%。

与匹凸匹直接调整业务不同，不少资金面出现问题的中小房企只能选择抛售股权来解渴。目前，北交所受让项目为19宗，待售总额46.47亿元；上交所受让项目为15宗，待售总额高达60.34亿元。

例如，11月12日，广东惠州8家房地产公司同时在北交所挂牌，希望出售全部股权，标的总额约为12.59亿元，8家房企转让方均为中信惠州控股有限公司。

易居智库研究中心总监严跃进认为，房企抛售股权，一方面是无奈之举，很多房企错过了黄金十年发展机遇期，导致目前市场扩张乏力，卖股权是为了盘活存量资产；另一方面，通过到股权交易所上市加速资产变现，是目前最稳妥的融资方式。

中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市，去化缓慢，面临着巨大的资金压力。而在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的背景下，银行等金融机构依然会强化资金进入房地产行业的“风险控制”，这就使得一些房企面临比较大的资金面问题。

广州一家股份制银行负责放贷评估的人士告诉《第一财经日报》记者，相比制造业，银行当然还是喜欢把钱贷给房地产业。因为房地产行业的利润率虽有所降低，但整体利润仍比制造业高出不少，而且贷给房地产业，还可以做按揭等上下游的东西，所获得的收益远非一般制造业所能企及的。

不过，银行也很注重风险把控。“一般来说我们现在选择放贷的项目大多位于一线城市、中心市区，选择大开发商，中小房企的项目尤其是在三四线的项目基本不会做。”该人士说

另一方面，从去年下半年开始，土地价格的涨幅远远超过了房价的涨幅。万科董秘谭华杰8月曾对记者表示，这意味着如果接下来房价不大涨的话，这些高价拿地的企业将会亏损。他认为这种非常高的地价实际上把行业推到进退维谷的状态，如果不买地，未来就会没有地可以开发；如果买地，可能就会面临很高的经营风险。

张大伟表示，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。