海外投资实战者忠告:选对伙伴与本地化是关键

来源:地产中国网 2015-11-24 10:24:00

随着国内房地产市场的转型与国际不动产投资环境的日渐宽松,海外投资已经蔚然成风。据机构的数据显示,2014年中国对外投资增长14.1%,达到1400亿美元,而吸引外资额度为1200亿美元,中国已经从过去的净资本输入国向“世界投资人”的角色转变,成为净投资国。就房地产领域而言,据仲量联行的统计数据显示,2014年中资企业在海外投资商业地产的体量达到165亿美元,截至10月底,2015年的投资额已经达到156亿(美元),预计到年底会超过200亿美元。

全联房地产商会秘书长钟彬便感叹:“2014年我们统计了商会的46家副会长单位,一半以上准备开发或者已经投资美国、欧洲、澳洲等地,到了2015年,已经不是说我们有意愿,而是大家都在付诸行动,说明我们的对外投资已经是燎原之势了。”仲量联行董事夏飏飏也表示:“中资企业在海外投资,整个全球的范围内只是刚刚开始,但是成长的速度,而且步伐越来越快。”

与海外投资额度同步变化的,还有投资目标和投资主体的多元化。除了英美两个“资深”发达国家之外,澳大利亚、法国、德国、西班牙、葡萄牙等经济体也吸引了中国企业的大量投资。而在能源矿业、基础设施建设、TMT(科技/媒体/通信)、农业等多个领域中,不动产也成为其中的重要标的。目前,投资海外房地产的境内投资者主要有绿地万科、万通、万达、SOHO中国、碧桂园富力等实力房企、主权基金、投资型企业、保险机构、房地产投资基金以及其他机构投资者。

那么,对于不同的投资主体在海外不动产投资领域的操作手段究竟有着怎样的差异?面对陌生国度的一切未知,习惯了赚大钱、快钱的国内开发商又当如何调整?在近日举办的“中国不动产金融年会?2015”上,来自国内外的开发商、基金管理者、投资机构人等资深海外投资实战者以自身的经历总结出了海外投资的几大要点。

把握市场周期很重要

“全球投资首先要了解市场现在处于地产周期的哪一个阶段,能够在低点入市、高点抛出并不是那么容易做到的,而这也是在做全球投资的时候是非常大的挑战。” 美国哥伦比亚大学房地产系教授Charles Laven强调。

以纽约为例,在近35年的市场发展中,房地产市场已经悄然走过了一个起伏的周期,当初经济低迷时被抛弃的一些建筑物,在当今的市场环境下已然身价倍增。

那么,如何来适应这样的周期变化?Charles Laven认为,只能根据以前的周期来了解应该在什么地方投资,而要在周期里面生存,最根本的就是要少举债。“你可能对周期来讲有很多策略,但是最重要的就是杠杆要小,就是少借债。” Charles Laven说。

“地产资本市场也在逐渐的退化,全球资本市场当中,金钱变成了商品,现在是要求人们就更高度的纪律性,投资必须要有纪律性,不管你在哪一个市场当中,投资都是如此。” Charles Laven表示。

此外,随着互联网与科技在全球范围内的风靡,房地产产品也发生着很大的变化,无论是投资还是开发都需要更加超前的眼光。“如果说零售未来变成基于互联网的话,那么零售建筑会变得跟现在很不一样,现在很难预测这样的未来,但是现在你再根据过去的经验来建设购物中心的话,是很危险的。同样,住宅产品的建造也是如此,要站在未来的角度去建造适应未来的产品。” Charles Laven表示。

“在美国市场做投资选择,第一要看业态,包括出租性公寓、出售性公寓、工业地产、商业零售地产、酒店、办公楼等几类大的物业,每一类里面都有不同的收益值和风险值,而且从美国大的周期来看,不同业态的机会也是不同的。” 在美国有多年投资经验的美中房地产投资中心董事合伙人周楠表示,以散售型公寓和出租型公寓两种物业类型为例,在美国的房地产市场周期中,市场下行时,散售型公寓的销售可能会停滞,但出租型公寓的租赁状况或许会非常好。

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来源:地产中国网2015-11-24 10:24:00
随着国内房地产市场的转型与国际不动产投资环境的日渐宽松,海外投资已经蔚然成风。据机构的数据显示,2014年中国对外投资增长14.1%,达到1400亿美元,而吸引外资额度为1200亿美元,中国已经从过去的净资本输入国向“世界投资人”的角色转变,成为净投资国。就房地产领域而言,据仲量联行的统计数据显示,2014年中资企业在海外投资商业地产的体量达到165亿美元,截至10月底,2015年的投资额已经达到156亿(美元),预计到年底会超过200亿美元。
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