一则“传言”这两天在业界疯传:由于土地的最终价格超过了预算,北京华润曙光地产和招商局地产北京公司决定,退出半个月前与华侨城一起拿到的丰台区南苑地块的开发。尽管目前这3家公司都还没有进行官方回应,但经记者多方求证,这也并非“无稽之谈”。“据我所知是真的,现在地价确实太高了,风险已经很大,华润和招商的退出,只是把这种风险暴露出来了,对其他开发商也是一个警示。”一位不愿具名的业内人士这样说。

传闻称华润、招商“悔拍”

上周末有外媒称,华润置地一位驻香港的投资者关系部门管理人员表示,华润和招商将不会购买11月2日与深圳华侨城联手中标的丰台区地块。原因是“这地块的最终价格大大超过了华润置地的预算”。

实际上,这种说法在3家公司拿地当天就有传出。11月2日,经过80轮激烈交锋,华侨城、华润、招商联合体力压其余4对组合,以总价83.4亿元、并配建5.7万平方米公租房拿到丰台南苑地块,折合楼面单价5.6万元左右,而周边在售楼盘的价格仅为4.5万元。

就在拿地结果诞生一个小时后,便有业内人士发布消息称,这一联合体面临“散伙”的可能,因为在最后竞拍阶段,由于土地成本超出华润、招商的预期,因此两家房企决定退出,该地块其实是华侨城独自拿下。但该人士随后却再次爆料称,在竞拍结束后,本已决定退出的华润、招商可能会再次与华侨城联手,但从外媒的最新报道来看,这一说法落空。不过,截至目前,拿地的3家公司都没有给出官方说法。

近期,对北京地价望而却步的不止华润招商两家。10月21日,碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下丰台花乡四合庄两宗地块,然而拿地一周后,便有传言称由于地块的价格和资金问题,碧桂园集团或将退出该地块的开发。碧桂园和中国金茂同样以沉默面对这种传闻,但这些传言都表明,已有开发商意识到,高价拿地也有风险了。

高价拿地背后的“神逻辑”

近几个月,北京的地价越来越高,“面粉比面包贵”已经不算是新闻,这让很多业内人士都连呼“看不懂”。“华润和招商将退出丰台南苑地块的开发”传言的爆出,有业内人士戏言:“这次终于看懂了一次。”为什么开发商敢于如此大胆拿地呢?

亚豪机构营销总监郭毅分析说,在全国房地产市场分化的局面下,北京特殊的地位、资源优势形成的人口聚集效应,令开发商普遍看好北京房地产市场的发展前景,特别是在众多二、三线城市供过于求、库存高企的现状下,众多知名房企进京抢地,造成土地价格被人为抬高。

也有业内人士指出,在开发商疯狂拿地的背后,有一个不成文的“神逻辑”:等到自己项目销售时,旁边地价又涨了。“这种心态说好听了,是看好楼市未来,说不好听就是‘赌’。”有业内人士这样说。

2011年后高价地仍未解套

未来地价上涨,之前的“天价”自然解套。这种案例在楼市迅猛发展的10多年来频频上演,最经典的案例就是富力城:2002年,周边房单价4000元时,富力地产6000元拿地,被称为“天价地”,但现在房价已经卖到6万多元。

“这是10年前的行情,现在开发商解套不那么容易了。”郭毅介绍说。

根据亚豪机构对近10年的监测,北京每年成交住宅用地中,楼面单价最高和溢价率最高的20宗地块,除1宗退地,其余19宗从拿地到首套签约的平均周期为28个月,相比12至18个月的正常节奏,高价地的上市周期明显滞后。而且这19宗地中,只有11个项目的销售额能收回土地成本和财务成本,但达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。目前,仍有8个项目尚未达到盈亏平衡点。

这8个项目分别是2011年至2014年这4年时间里,换句话说,2011年之后的高价地,截至目前仍未解套。

郭毅分析,在2015年这个高价地成为常态的市场中,高价地等待市场机会的时间成本将会更高,入市节奏更加难以掌控,回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现高价地,在面临着区域内部和外部整体市场时,竞争程度正在由激烈上升到惨烈。