完善长效机制

中国指数研究院认为，房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。

民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三、四线城市去化起到积极作用。短期看，我们觉得有三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间；公积金使用率提升；减免税费及购房补贴等行政措施。

张大伟表示，购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

此外，据报道，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通过购买商品房或对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题。目前根据中央释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

分化的楼市

为了加速楼市去库存，在公积金贷款、购房补贴、契税减免等常规手段，及户籍改革等长效机制多重发力的同时，业内人士同时提醒，目前楼市分化趋势，将使得不同城市的楼市去库存面临不同的市场环境。

上海易居房地产研究院11月6日发布的《全国10大都市区人口与房价报告》显示，目前国内城市绕城高速路以内人口（常住城镇和非农户籍人口）超过500万的都市区有10个。报告显示，全国十大都市区人口排名依次是上海、北京、深圳、广州、重庆、武汉、天津、成都、南京和杭州。从2007-2015年三季度十大都市区商品住宅价格涨幅看。八年左右的时间，上海都市区涨幅排名居首，年均涨幅15.3%，合计涨幅超过两倍；年均涨幅超过10%的都市区依次是上海、南京、北京、深圳、重庆和天津的六大都市区，各都市区商品住宅价格不到八年的时间合计涨幅都超过一倍。

报告显示，全国十大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅，存在比较明显的正向关系。也就是说，人口多的都市区，房价相对较高，反之亦然；人口导入迅速的都市区，房价涨幅相对较快，反之亦然。有些城市存在差异，主要是土地供应情况不同，比如成都的人口增幅并不低，但由于土地供应量大，导致总体住宅供大于求，房价涨幅较小。

郭毅预计，未来，一线、二线城市的房地产市场将保持住珍贵的销量回暖势头，部分经济发达的三线城市楼市成交量也有望步入上行，而库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解，因此，政策需要有针对性，这样才能根据不同城市房地产发展情况，有的放矢。

（来源：京华时报）