Charles Laven:利率周期下楼市的机会

来源:地产中国网 2015-11-18 12:11:00

美国哥伦比亚大学房地产系教授Charles Laven    摄影/王莉

原标题:中国地产大佬的美国老师Charles Laven:利率周期下楼市的机会

地产中国网讯  11月12日-13日,以“资本重构地产 服务再塑价值”为主题的“中国不动产金融年会·2015”在北京富力万丽酒店举办。次大会由中国民生银行、全联房地产商会联合主办,富力地产、美中房地产投资中心、佰仕会、中国REITs联盟协办,权威新媒体地产中国网作为独家媒体支持。活动现场汇聚了众多业界顶级大咖及500余名海内外经济圈、金融圈、地产圈三大圈层的重量级嘉宾。其中非常值得一提的,是来自美国哥伦比亚大学房地产系教授Charles Laven先生,鲜为人知的是,他是国内不少地产大佬在美学习的老师,任志强、冯仑、毛大庆等都曾是他课堂上的听众,甚至冯仑在纽约世贸大厦上打造“中国中心”的构想最初都是来自于10多年前在Charles Laven课堂上得到的启发。

谈及目前中国房地产市场的现状,Charles Laven教授对照美国房地产市场在过去几十年利率周期之下的发展表示,目前中国的低利率环境对于开发商来说事实上是很好的机会,而如何能够把握住这样的机会便要取决于企业自己的价值判断。你可能有很多策略来应对周期的波动,但最重要的就是杠杆要小。” Charles Laven提出。

对照美国目前的经济发展现状,Charles Laven表示,目前的这种结构性低利率会长期存在,在低利率的环境下,首先价格会受到影响。因为在美国,价格是由市场业态和地区来决定的,不同的市场、不同的业态,每一个资本化率都有它独特的特性;其次,低利率会使持有周期更长。因此,现在的机构投资人可以通过持有长期的债务,锁定未来的收益;另外,因为低利率,整个原有的对房地产投资的定义也在扩张,原来的地标性建筑、核心建筑或增值性的建筑,因为利率成本不一样,不同物业类型的持有成本也不一样,便需要重新定义。

“这对开发商来说是个机会,开发商可以承担开发周期缩短,把它建成租期稳定、有完整的租金待遇的租约的产品,对机构投资人有也很大的吸引力。” Charles Laven说。

此外,他还表示,很低的利率也会产生一些新的业态,包括通信设备的物业及以前没有的单独的房屋的出租,都能变成单独的业态。而这种细分业态能产生稳定的现金流。

而对于金融机构来讲低利率也是一个机会,金融机构不只是从小变大的过程,而且它可以更专注,可以在不同领域进行高度的专业分工。

“没有政策的解禁,房地产市场就不会产生金融的产品,有了所谓的政策解禁,利息放宽之后,整个房地产实际上变成了一个金融产品。” Charles Laven表示。

尽管如此,Charles Laven也提到,这样的机会之下其实也存在着一定的风险。“在今天的美国房地产市场有很多外部资本在寻求项目,全球的资本都在美国的那6到10个主要城市里找项目,这种城市都是大型城市,而且他们找的一般都是核心区的核心项目。危险便在于,在这些城市里,即使是不好的地产项目,在现在的低利率环境下也会看起来是一个好的投资。

“今天的中国同样有这样的市场机会,只是海外投资者相对更容易能够看到,而中国的本地投资者可能并没有看到,在这样的机会寻找当中就可以带来大量的价值。” Charles Laven说。

对于美元降息预期对于房地产市场可能带来的影响,Charles Laven坦言,即使明年要上升的话,整个上升的幅度也不会超过1%或者1.5%,所以对整个房地产的影响是非常有限的。

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Charles Laven:利率周期下楼市的机会
来源:地产中国网2015-11-18 12:11:00
谈及目前中国房地产市场的现状,Charles Laven教授对照美国房地产市场在过去几十年利率周期之下的发展表示,目前中国的低利率环境对于开发商来说事实上是很好的机会,而如何能够把握住这样的机会便要取决于企业自己的价值判断。
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