北京地王集中营难解套 平均4年才见盈利

来源:地产中国网综合 2015-11-17 09:25:00

平均4年才回本

根据前文所示,亚豪机构分析得出的结论是,11个地王项目平均需要4年才到盈亏平衡点,但这并不意味着今年拿到地王的开发商花费4年时间也能够解套。

郭毅分析,早期地王的地价尚在低点,加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松,如果高价拿地的是大型房企,依托其领先的产品研发和市场营销能力,能够很好地实现快速销售、回笼资金,因此能够很快地达到盈亏平衡点。

比如2005年金地摘得的马驹桥地块和龙湖摘得的顺义后沙峪地块,分别开发了金地格林小镇6和龙湖滟澜山,两项目于2007年年中先后入市,均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。

但是,这样的案例仍在少数,目前,19个地王盘中仍有8个的销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里,每一年的单价地王和溢价率地王,换句话说,2011年之后的地王,截至目前仍未解套。

郭毅分析,2011年开始限购,人为设置了购房门槛之后,无论是出于市场利空预期的影响,还是具备资格的购房客群不足,都在造成楼市成交量下行的同时,抑制了房价上涨的速度,而地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨,在房价没有上涨到地王盘预期价位时,房企只能选择延迟推盘,以时间换市场。但是,拖延入市造成的恶果并不仅仅是房企付出了更高的成本,更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个强者恒强的房地产市场中,慢一步则步步慢,甚至会难以在北京立足。

而来自上海易居房地产研究的一组数据显示,2015年前10个月,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%,处于2011年以来的最高值,占比相比2011年高了10个以上的百分点。

易居研究院研究员谢金龙向记者表示,土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格,土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加,增加了地方政府财政收入的同时,降低了房企开发商的项目开发利润。

而《证券日报》记者在过去两年中,曾走访北京、南京、上海等多个地王地块,解套者有之,但解套的手段并不是依托自身对产品和市场的把握而突围,更多的是依托新地王的产生而解套。然而,对北京目前的市场而言,过去出现地王即马上带动周边房价一夜疯长20万元的现象已经消弥,购房者在全城豪宅化的刺激下,心态愈发理性,何况未来的竞品更多,选择更具多样化,可见地王们将承受多大的销售压力。

对此,郭毅认为,在2015年这个地王成为常态的市场中,面粉频频贵过面包,地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现地王,在面临着区域内部和外部整体市场时,竞争程度正在由激烈上升到惨烈。地王解套难度的加大,只有积极创新产品、增加项目附加值、提升项目性价比的开发商,才有可能突破重围、破茧成蝶。

(来源:中国经济网)

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北京地王集中营难解套 平均4年才见盈利
来源:地产中国网综合2015-11-17 09:25:00
“2016年北京楼市将产生波动,年底时或将迎来一波低潮。”某机构房地产分析师曾向《证券日报》记者直言,越来越多高净值人群去海外置业,地王同区域内存量市场的高端项目也将对其造成冲击,北京疯狂的地价将导致未来上市的项目经营风险加大。
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