一位金融大咖的深度思考:大地产时代金融的新玩法

来源:地产中国网 2015-11-16 10:35:00

【地产中国网•高端访谈】近年来,伴随着房地产行业的大变革,不动产领域的金融创新动作愈发频繁。民生银行在这方面就走在了前列。2007年9月,民生银行在行业内率先对公司业务进行事业部制改革,地产金融事业部是首批成立的事业部之一,全行的房地产公司信贷业务由其集中经营,实现了专业化销售、专业化评审和专业化管理。2014年,地产金融事业部又提出了“五大转型”:从项目经营向围绕客户经济活动的综合经营转变,从住宅为主向包含各类产业地产的新概念地产转变,从房地产开发建设为主向全产业链金融服务转变,从债权融资为主向主动管理风险的股债结合的资产管理转变,从国内市场为主向国内外市场协同发展转变。

显然,突破原有住宅开发贷款的范畴,金融已参与到商业地产、工业地产等各类地产以及房地产上下游各产业链之中,与此同时,资产证券化、互联网金融等新的金融手段也风生水起。据中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放透露,目前,地产金融事业部的收入已经有一半来自于非传统银行业务。

中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放先生

那么,大地产、大金融时代,作为其中重要参与者的金融机构,在不动产金融领域能有哪些创新作为?面对行业增长放缓、风险不断累积的局面,又当如何去应对?就此,地产中国网专访了叶天放先生。

风控升级倒逼金融创

地产中国网:在目前传统的房地产行业和金融行业均面临着大变革的环境下,您认为,作为金融机构的金融创新方向主要有哪些?

叶天放:金融机构的创新主要表现在以下几个层面:第一是风险控制,设计出相应的金融产品帮助改善企业的资产负债表,让他们运转更加良性,变得更加健康。

第二是投资并购重组,把行业里面的核心能力整合好,通过兼并重组,将好的资产加以集中,最终的目的是提高资产配置效率,降低运营成本,把风险真正降下去,把服务优质化。

第三是资产证券化,让资产的流动性更好。经过几十年的发展,我国房地产市场居住的刚性需求已经得到了很大程度的满足,增量市场目前已经发展比较充分,但存量资产中还有很多低效、闲置以及流动性不够的资产,需要通过资产证券化的手段将其变得流动、高效起来,变成整个社会可以享受的金融投资品,这个领域有比较大的创新空间。

第四是供应链金融,原来我们的金融机构并没有把房地产当做链条来考虑,都是单个企业各自为阵,今后可以借助互联网技术等来建立更加高效的交易平台,让交易变得更加高效和低成本,让社会资源配置变得更加高效,这也是我们资源配置的终极目标。

以上这些方向,既是市场期待的,也是我们自己未来业务的发展方向。用新技术、新理念、新方法,加上新的金融工具,去改善整个行业管理的精细度和运行效率。

地产中国网:您刚提到的这些方向,民生银行在不动产投资领域的转型中应该都有涉及,尤其是去年地产金融事业部还提出了五大转型方向。请问目前这些转型的成效如何?未来还会有哪些创新之举?

叶天放:民生银行在不动产金融领域目前的业务主要有投资并购、资产管理、交易银行,这三个方面我们都是有一些创新发展的。

投资并购业务背后的逻辑其实来自于市场发展的需要。在大变革过程中,市场的参与主体发生了很大变化,原先我们借贷方主要考虑的是项目,现在进入存量市场之后,同一块地不同的主体来操作,所产生的结果也是不同的,这充分反映了交易主体对不同项目的把控能力。所以,在这种情况下我们宁可跟优质的客户去做投资、去做并购重组,将项目放到更有优势的团队和企业中去运作,也不能随便跟一个项目主体去做借贷。

我们真正地需要把自己主动管理风险的能力进一步加强,参与投资,共同管理,对市场风险的判断我们也需要参与意见。“商行”变“投行”,它背后的逻辑是找到更好的交易对手,风险控制的理念要加入到我们的投资行为中去,这是投资业务需要发展的原因。未来市场的波动变化会比较大,金融机构已经不能再用简单的借贷业务去硬抗市场的风险。

多业态参与同样也是基于目前房地产行业的大势,住宅刚需已经被满足的情况下,一味地投资住宅产业,就变成在过剩产能里面玩儿了,所以我们要跟着旅游、文化、产业、旧城改造等这些改善型需求来走,还有文化旅游医疗这些新的需求在满足的过程中产生的需要。

产业链金融也是一样,就是要把核心的能力加以整合。

我们所提出的“五大转型”背后都有我们对于行业以及行业金融理解的支撑,归根到底,还是风险的分散以及风险控制能力的提升。表面上看,我们做的业务更复杂了,实际上我们是在跟更好的交易对手玩高难度动作,在阳光明媚的大草原上去做高难度的动作,相对于在泥沼地里慢慢挪步要安全得多,这也是我们风险控制理念的一个变化。

接下来我们还将继续在以上的几个方向里继续深入,明年在资产证券化、投资并购以及供应链金融等方面会有一些创新的案例,还有互联网金融平台的进一步完善和细化。

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来源:地产中国网2015-11-16 10:35:00
突破原有住宅开发贷款的范畴,金融已参与到商业地产、工业地产等各类地产以及房地产上下游各产业链之中,与此同时,资产证券化、互联网金融等新的金融手段也风生水起。据中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放透露,目前,地产金融事业部的收入已经有一半来自于非传统银行业务。
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