产权实际不足50年致去化缓慢?
据媒体报道,前两年门头沟集中供地期间成交经营性用地24宗、土地出让金额高达610亿元、累计供地面积达到350万平方米。包括华润、融创、远洋、保利、城建等多家房企纷纷布局京西板块。
据记者不完全统计,目前,门头沟在售的16个项目中,有一半都包含商住房产品。其中,华润悦景湾、中昂时代广场、西长安壹号、远洋新天地等项目都是集中在近半年陆续开盘入市。华远华中心项目在建待售。而西贸国际·熙旺中心楼盘是门头沟拿地较早的商住项目,2008年开工,目前仍在售,但50年的产权现如今已经减少近8年。
记者了解到,上述项目的商住产品均以小户型LOFT为主,面积集中在30~80平方米之间,房价每平方米两万多到三万五不等。这是否会带来同质化竞争问题?
“同质化是自然的。”中原地产首席分析师张大伟认为,根源是几年前的土地出让结构和制度。住宅土地过去几年供应少,其中配套了不少公建,所以未来公寓将较多。同时北京住宅限购,刚需和投资有需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,由于此类房源不限购等,部分房源也会吸引投资客的进入。从这个角度看,这确实会产生一定的竞争关系。
“LOFT多方面等都很相似,同区域内激烈竞争在所难免。”受访业内人士进一步分析称,此类商住项目是此前城市规划下的矛盾集中体。区域希望通过商业项目来提升城市的商业品质,但从销售状况看,商业项目其实销售并不好。所以会通过转变为商住项目来销售。另外,部分开发商则是希望能够在限购环境下积极做好楼盘的销售。
值得关注的是,易居研究院智库中心统计数据显示,2015年北京门头沟商品住宅提供套数为6658套,成交套数3806套,记者粗略计算总体去化率为57.16%。
北京住建委官网信息显示,2015年取得预售证的华润悦景湾、西长安壹号和远洋新天地共推房源1687套,截至11月3日,网上签约788套,去化率为46.7%。
业内称,年末将至,去化率值得关注。
部分受访者认为,之所以去化慢是因为水电费要比普通住宅贵,生活成本高是他们止步于商住房的原因。
据了解,商住房物业管理费为商业标准,高于普通住宅,一般大于3元/平方米/月;水为商业用水6.21元/吨,民用水4元/吨;电为商业用电1.25元/度,民用电0.48元/度。
同时商住房容易买不易卖也是购房者考虑的因素。业内专家指出,商住房不仅存在着转让税费高的劣势,从投资回报的角度衡量,商住房的使用年限只有40或50年,回报周期短意味着回报率的大幅降低。另外,不管是投资还是短期过渡居住,最终都将面临转手问题,商住楼的高额转让成本会限制相当一部分购房人,导致商住房转让困难。
(来源:中国经营报)
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