招商地产“混”战下半场:划入优质土地储备

来源:地产中国网 2015-11-13 09:19:00

对于招商地产,外界不仅关心蛇口大量土地储备的整体划入,更关心公司经历一系列人事震荡后,运营效率能否得到根本性提升。因为拿地失误、周转低下被长期诟病的招商地产,能否借此次重大重组实现凤凰涅槃?与招商地产做加法不同,绿地在实现借壳上市之后,却毅然壮士断腕。公司正在主动收缩调整能带来500亿营收的能源业务,足见绿地提升资产质量的决心。究竟是怎样的机制和背景,让绿地敢于轻装上阵?

房地产行业进入“去库存”时代,规模已不再是衡量房企的唯一指标,更有甚者,万科等龙头企业还抛出了对规模需要保持警惕的观点。

对于正在经历无先例重大重组的招商地产而言,外界关心的不仅有蛇口前海优质土储的整体划入,还有在经历一系列人事震荡后,运营效率能否得到根本性提升。过去十年逐渐在规模上落后,只是输了上半场,目前,招商地产的关键是如何在下半场迎头赶上。混改正提供了这样一种机会。

消除内部掣肘

如果不能剜除导致招商地产在黄金时代“掉队”的种种问题,那么即使注入巨额资产,一夜比肩万科,也终难持久发展。

先例在前。早在2004年,招商地产就已经历过一次由招商局集团主导的大整合,在剥离港口、石化等业务资产后,成为“万保招金”中的一员,但不久以后逐渐掉队。

从招商地产近十年的拿地节奏不难发现,集团战略掣肘,以及不能提前布局以应对市场变化,是影响发展的原因之一。

在行业大扩张时代,招商地产却持保守财务观、拓地并不积极,2005、2006年,销售面积持续以两成左右的速度下降。当2010年已经出现供需平衡的苗头时,出现户均1.02套的统计,却在2011年的拿地结构分了极大比例给三线城市,以致严重影响后两年的毛利。

一名国企高管分析称,一方面,招商局集团对旗下地产平台、招商地产对各城市中心的放权,都存在一个逐步提高的过程;另一方面,对于决策层而言,在国企特有的环境里,稳扎稳打、发展慢一点,无论如何都是好过冒进亏本的。

此前,就有招商地产高管表示,落后于一线房企和招商局集团的战略规划有一定关系,毕竟对于其他公司而言,地产是主平台,对于招商局集团则未必。2011年,招商地产才升级为集团一级公司。

就目前来看,上述不利因素将在这次重组中得到部分扭转。

招商局集团在对旗下地产板块整合梳理的同时,消除了地产板块内各部可能存在的内部掣肘,终于在体量上能和金融板块、交通运输达成三足鼎立。产城新模式下,招商局蛇口控股拥有园区开发运营、邮轮、社区开发与运营的新地产平台,将深度参与集团董事长李建红提出的“三产一科创”(产融结合、产城联动、产网融合和科技创新),发挥集团协作优势。

员工持股10亿元计划

2011年以来,饱受诟病的招商地产内控已升级,通过标准化体系、减政授权、配套激励,将销售管理费用逐年降低,可是这已经远远不够了。

进入下半场,如何运营存量资源更考验房企功力。

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