成败靠“天时”
尽管得到“地利”,但很大程度上“地王”项目的运作取决于“天时”,即政策和市场环境。
“低点时拿地,高点时卖房”是房地产运营的重要法则,“地王”项目的运作更需如此。有分析指出,大望京“地王”项目之所以销售不佳,主因在于高点拿地。就在远洋地产获取“地王”一个月后,调控楼市的“国十条”出台,从2010年下半年到2011年,楼市迅速降温。
郭毅表示,从过去几年的房地产市场运行周期来看,在2008年和2009年初获取的“地王”项目大多踩对节奏,运作良好。而2012年和2013年获取的“地王”不仅成本高企,还会遭遇2014年的楼市“小年”。
就有房企此前未踩准周期。大龙地产在2009年底获取顺义天竺“地王”,但次年初因欠缴地价款被收回。中国兵器装备集团曾在2010年3月获取蓟门桥“地王”,但一年之后便转让给保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)。南昌市政在2012年4月获取东直门“地王”,两年后又将部分股权转让给融创。
一些微小的政策调整,同样会影响“地王”的命运。2012年北京市推出配建制度,要求商品房地块在出让时,必须配建一定规模的保障房。此后,竞争保障房面积甚至成为土地竞价的一道程序。
这项调整给房屋销售带来了深远影响。任志强就表示,在开发商眼中,配建了保障房的地块就不再是一宗“干净”的地。因为在规划和建设中,需要对两者进行拆分,除“贫富混居”带来的不适感,还会影响到小区的绿化环境等。所以相比无配建的项目,这类项目容易遭遇销售困境。
据悉,北京在2012年后诞生的“地王”项目,大多面临此类问题。分析人士指出,这也势必对项目的销售带来一定影响。
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