深圳新盘“日光”? 供应加大下的房价下行压力

来源:地产中国网 2015-11-12 09:44:00

一个突然出现的日光盘,打破了深圳楼市连续四个月的低迷,似乎给市场注入了一针强心剂,也引发了对后市的分歧。

11月7日,深圳鸿荣源地产位于龙华的新项目首期开盘,据开发商表示,1600余套房源当天全部出售完毕,预计收金逾60亿。

这个被渲染为十年来最大规模卖房的项目,成为深圳楼市最新的注脚。在此前的7-10月,深圳楼市成交持续下滑,“金九银十”也并未如期而至。上述项目的热销及其放大效应,将会对接下来的深圳楼市产生什么样的影响?

一些原本持悲观态度的业内人士因此转向,认为深圳楼市已恢复信心,接下来成交和房价将会上涨;另一些谨慎的人士则称,受制于供应加大、需求透支,以及宏观经济下滑及美元加息等因素,深圳房价接下来仍面临调整。

“疯狂”的龙华

作 为关外片区且相关配套并不完善的龙华,在很长一段时间都被视作深圳楼市的价格洼地。根据深圳中原研究中心的数据显示,2012年4月,龙华新房均价不过 1.3万元/平方米。但今年上半年,龙华新区的房价迅速飙涨。一季度均价在2.6万左右,而在今年5月,有新建楼盘开盘价超过4万。10月,龙光地产去年 拿下的龙华地王玖龙玺开盘,均价飙升到5.5万元/平方米。

在此背景下,11月7日开盘的鸿荣源壹城中心均价4万多似乎显得不那么贵。市规土委网站数据显示,壹城中心的备案价格区间为4.3万-4.8万元/平方米,出售当天项目成交价格在3.9万-4.5万/平方米。根据代理商中原地产的数据,该楼盘成交均价在4.3万/平方米。

多名业内人士分析称,这或是壹城中心热销的原因。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄就认为,壹城中心此次开盘创下多项深圳楼市纪录,最重要的原因在于,4.3万元/平方米的开盘均价低于市场预期,促进了去化水平。

深圳世联行市场研究部经理刘文春亦表示,壹城中心项目处于热点区域龙华,主打刚需户型,撇开自住,投资客也偏爱这类产品;而且该项目位于地铁口,价格又低于市场预期。

公开资料显示,壹城中心是超大体的旧改项目,总建筑面积320万平方米,建成后将可容纳1万多户住户。首期“低开”,可能是开发商预计到未来将会面临去化压力而为。

刘文春进一步分析称,壹城选择平价走量,一方面可能是为了资金回流的考虑,开发商要在年末提升业绩。另一方面,则更可能是由于目前市场的预期是“谨慎、悲观”,因此选择价格“低开”。

深圳一位开发商人士告诉记者,此前,深圳开发商对龙华房价已在高位存在微妙的共识。9月23日,龙华民治地块意外遇冷,仅龙光地产一家房企报价,最终以112.5亿元的底价拿下该地块。

此 次鸿荣源一次性推出1600多套房源,也与其资金状况有关。根据克尔瑞房产研究中心数据,鸿荣源前三季度实现销售额79.7亿元,首次进入销售排行榜前 100,排名82;而另据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息,鸿荣源置业集团(深圳)有限公司全部100%股权在2014年12月,已被分别质 押给中国农业银行、中国银行。

为赶在今年这个火爆的年份开盘,壹城中心从开挖地基到入市开卖仅用了不到5个月时间。6月12日项目报建基坑施工,8月中旬启动全城巡展,10月1日开放营销中心,10月31日样板房开放。而项目的交房时间,远在2018年。

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