对于刚过去的金九银十来说，楼市可谓疲态初显。而与楼市成交平淡形成鲜明对比的是土地市场火暴，尤其一二线城市高溢价地块频出。业内人士分析指出，高地价将刺激一二线楼市的涨价预期，但同时或给房企发展埋下巨大隐患。

“地王”频出，一二线城市土地交易额和溢价率屡创新高中国指数研究院日前发布百城房价数据，10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10849元，环比微涨0.3%。据中原地产数据显示，全国主要的54个城市在九十月份销售51.70万套，环比七八月份多卖了1355套，微涨0.26%。领涨全国数月的深圳楼市，在“金九银十”销售旺季呈现出了年内“小低谷”，新盘开盘销售率大幅走低。

不过，相比平淡的楼市，土地市场表现火暴，尤其一二线市场尤为明显。记者梳理发现，近段时间来，一二线城市频出区域地王，北京、上海、福州、苏州等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。

今年10月30日，北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，以85.95亿元成交，成为北京史上成交总价第二高的地块，仅次于今年1月7日以86.25亿元成交的丰台白盆窑地块。

在杭州举行的10月收场土地出让会上，金茂历经56轮恶战夺下寰宇天下南地块，折合楼面价21512元/平方米，溢价率66%，身兼2015年杭州总价地王和滨江区单价地王。

9月，融侨集团以23.6亿元竞得原福州师专地块，楼面价每平方米19224元；10月，福州中鼎投资有限公司以33.4亿元竞得一旧屋改造地块，楼面价达每平方米22584元，成为福州新地王。

据南京国土部门发布的数据显示，今年前10个月，南京市区共卖出49幅经营性用地，实际成交面积达249.55万平方米，总成交金额达559.7亿元，平均地价由去年的每平方米9056元上升至18895元。

中原地产统计数据显示，截至9月底，一线城市9月土地成交额达589亿元，创年内新高，环比上涨180%，平均溢价率30.3%，创年内新高。在纳入统计的36个二线城市中，9月土地成交额达到1023亿，环比上涨18.9%，也是年内最高。

“虹吸效应”显现，土地市场分化或继续扩大

业内人士分析认为，目前土地市场上已显现出“虹吸效应”。由于一线城市保值增值属性明显，一些房企为规避三四线城市库存过剩风险，纷纷到一二线城市拿地，导致三四线城市房地产市场进一步萧条。

“原先公司多布局于福建本土，目前公司已把更多精力放在长三角地带，一二线城市已是企业投资重点。”闽系房企正荣集团销售部郭经理告诉记者。

今年4月，广州富力地产在北京高调推出富力运河十号项目。这被视为富力地产2015年回归一二线城市的最新动态。富力地产董事长李思廉表示：“集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。土地收购机会只限于考虑北京和广州等一线城市。”

进入9月，碧桂园、万科、阳光城(000671,股吧)、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现，9月万科在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落槌；而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地，更在杭州、苏州等城市开辟新战场；保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。

“从库存的角度来看，一二线城市已迎来补仓时机。”克而瑞研究中心分析师黄彬认为，随着重点城市的去库存化周期降低，开发商竞相进入土地市场“补仓”。

多名专家预测，一二线城市的本轮土地热潮还将持续。“按规律，下半年是各地集中推地的时间。‘前松后紧’的供地节奏，也往往决定了四季度会有一批优质地块入市。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说。

在黄彬看来，与一二线城市的土地供不应求不同，三四线城市普遍存在供大于求现象。

高地价或是“双刃剑”，成本上升房企存隐患

业内分析，虽然土地市场火热短时间内不会带来房价明显上升，但土地回暖往往是楼市走强的“先声”。一些专家认为，随着高地价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营逐步抬价。

“高地价项目入市，也会影响周边项目，从长远来看，将导致片区整体房价走高。”福州一地产公司高姓销售总监说。

事实上，高价地持续涌现已经实质性地推高了部分楼盘的售价。福州9月份原福州师专地块拍出楼面价每平方米19224元后，尽管福州住宅市场的库存量依然处在高位，但记者采访发现，该地块周边仍有多个楼盘相继以“未来房价要涨”为由每平方米提价300元到500元左右。

在黄彬看来，多年积累的高地价风险正逐步显现，一个直接的后遗症是产品结构和市场需求不相符合。“因为地价高，只能做改善型需求这部分，新盘多呈现高端化的特点，去库存化难度或进一步加大。”

此外，土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。”王阿忠说，“如果拿地前没有对市场的准确判断，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”