高桥石化、宝钢搬迁 引发土地价值猜想

来源:地产中国网 2015-11-11 08:16:00

对于高桥石化而言,中国炼化产能过剩,搬迁得到补偿后,企业可以重新定位谋求新发展;对于周边老百姓而言,能彻底改善石油对生活环境的污染。对于政府而言,在土地资源稀缺的背景下,通过土地性质转型,提高土地利用效率,既改变了环境又能得到更高回报,一举两得。

10月29日,中石化宣布,中国石化上海高桥分公司(下称高桥石化)正式搬离高桥港。其实早在2011年9月,上海政府曾与中石化总部协商,希望高桥石化搬离高桥港,然而因搬离费用等原因未能实现。如今上海市政府同意500亿元地价作为补偿(其中100亿元是设施费用,400亿元是地价),高桥石化终于同意搬迁。

对此,11月7日,中石化新闻办公室官方微博“石化实说”也称,“中石化积极推动高桥石化搬迁。上海市拟给予的500亿元补偿费用,包括土地补偿、地面资产、搬迁工程、人员安置等,还包括中石化其他部分资产和改制企业搬迁费用,不应简单等同于土地补偿。政策性搬迁是一个复杂的系统工程,中石化一定积极配合做好相关工作,做好上海石化产业结构优化和区域调整。”

此前的2012年,宝钢股份(600019.SH)公告称,拟向控股股东宝钢集团出售不锈钢、特钢事业部相关资产。两厂搬迁后,占地面积将近7平方公里的土地价值面临评估。

那么,高桥石化、宝钢股份的搬迁是否对周边房地产市场带来升值效应?上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩分析认为,由于上海市政府对于土地规划有非常严格的规定,并且高桥石化与宝钢的厂区用地均隶属于104地块,将一直保留工业用地性质,后期的再开发利用并不一定能与房地产密切关联。

腾挪土地不大可能做房地产开发

多名土地市场人士称,单纯从高桥石化搬迁补偿500亿元的价格来看,比地价高出不少。按照工业用地的价格来匡算,基本地价只有100亿元-200亿元。因此,除了土地还有其他的补偿。

邵明浩指出,中石化是重度污染企业,上海市政府希望将其调整到周边,宝钢股份出于产业转移腾出一块地,所以这两个区块比较特殊。高桥石化与宝钢股份搬迁腾挪出来的地块均属于104区块,该区块有升级换代的需求。这两个企业的退出是偶然现象,并不能简单看作是存量土地待开发。

目前,上海规划的工业用地包括“104区块”、“195区域”和“198区域”等。其中104区块是指全市现有的104个规划工业区块,面积大约790平方公里;195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地,大约195平方公里;198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里。其中,195区域是可以做转性的,最有可能高度市场化,最有市场价值,存量用地的意义在于这个区块内;198区域的地块则规划做农田,市场价值也不高。

根据上海工业土地规划,195区域基本上是做各个园区的土地改建,变更商务区,大部分不会工业生产;198区域则是村镇级的工业园区,属于“关停并转”的范畴。

一名行业分析师指出,高桥石化所在地后期如向着生态园区和高档社区方向发展,带来的回报是较为可观的。

但绍明浩却指出,由于这些地块出来不见得会全部用来做经营性用地,所以不大可能用做房地产开发。尽管对于周边的楼盘而言,停产将减少空气污染,但地块本身的土地污染是比较严重的,如果不继续做工业生产,改造成本比较庞大,因此只能往类似于高科园区、工业等方向发展。

“104区块的地块只能做升级换代,从重污染工业向轻污染工业转移。例如微电子也是有污染的,但比石化轻多了。”绍明浩说。

他进一步表示,高桥石化的搬迁,需要时间,对周边房地产市场的影响有待观察。

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高桥石化、宝钢搬迁 引发土地价值猜想
来源:地产中国网2015-11-11 08:16:00
10月29日,中石化宣布,中国石化上海高桥分公司(下称高桥石化)正式搬离高桥港。其实早在2011年9月,上海政府曾与中石化总部协商,希望高桥石化搬离高桥港,然而因搬离费用等原因未能实现。如今上海市政府同意500亿元地价作为补偿(其中100亿元是设施费用,400亿元是地价),高桥石化终于同意搬迁。
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