从深圳原第一高楼京基100大厦俯瞰，滨河大道和深圳河之间的一大片工地正在热火朝天建设中，一组现代化的建筑群从这里拔地而起，深圳的城市天际线正因此更加丰富。

历经15年拆除坎坷，被视为深圳旧改试验室，重建成中海天钻“10万+”入市。

从深圳原第一高楼京基100大厦俯瞰，滨河大道和深圳河之间的一大片工地正在热火朝天建设中，一组现代化的建筑群从这里拔地而起，深圳的城市天际线正因此更加丰富。

历时15年之久的磕磕绊绊，深圳一代名流村—鹿丹村终于能够拆除重建。这个上世纪80年代最好的公务员小区，到本世纪初已沦为破败的旧改楼盘，如今，它正在蝶变为深圳最贵豪宅之一—中海天钻。

一个老大难项目的顺利重建，本身就有着诸多示范意义。接受时代周报记者采访的多方人士都感叹，鹿丹村改造被视为深圳旧城改造的一个“试验室”，更多新模式、新做法、新思路要从这里“生长”出来。

这里是深圳首个成功拆除改造的商品住宅小区，并首次采用“定地价、竞容积率”的土地出让方式，首次在旧改中推行新型住宅产业化。如何在公共利益、业主利益和企业利益之间找到多赢平衡点？这考验着深圳市政府部门和接盘者中海地产（00688.hk，以下简称“中海”）的智慧。

在寸土寸金的深圳关内，打造最顶级豪宅，是中海接盘鹿丹村之后最具可操作性的操盘思路。它很可能取代深圳湾一号成为深圳最贵豪宅，且看中海如何撬动它。

一代名流村重生

与香港仅一河之隔的鹿丹村，竣工于1989年，共有31栋多层，户数多达1300户。其规模之大，入住人数之多，在当时仍处于改革前期的深圳实属罕见。

这个“全国第一文明社区”，更被人熟知的称号为“官员名流村”。当初能入住鹿丹村的，大多为老革命者、工程师、政府干部等，其中专门设有军队干部楼，提供给军队团级以上的转业和离退休军官。

在早年的媒体报道中，时常提及这里一度住着处级以上官员250人以及深圳各界名流，其中鹿丹村第12栋，就有着“处长楼”称号。彼时，深圳各个单位也会被安排一些鹿丹村房源，表现出众的员工在经过层层综合打分后才有资格分到这里的房子。

谁都没想到，显赫一时的鹿丹村，悲剧结局从开始便已注定。

在鹿丹村开始建设的1987年，“禁止海沙大量用于建筑”还没有被写进政府明文规定，也就是因为在建造时使用了大量海沙，从深圳湾吹来的海风很快斑驳了墙体，楼盘在建成不久即破损严重，随处可见墙体开裂，钢筋裸露和楼板渗漏水。

在屡屡投诉未果后，1999年底鹿丹村业委会成立。“推动小区拆除重建，是当时业委会的两大任务之一。”原鹿丹村业委会主任陈克仁透露说。

2000年，是鹿丹村历史上一个重要时间节点。时任深圳市代市长于幼军造访鹿丹村后拍板拆除重建，“这里已经不是皮肤病，是内伤，不是小手术能解决得了”。

这台“大手术”并不顺利，在随后漫长的14年时间里，鹿丹村改造遇到了重重阻力和困难，未能有任何实质进展。

在这期间，国内房地产行业早已风云变幻，住房货币化、房改制度改革等政策推出后，国内房价发生了日新月异的变化，而鹿丹村还深陷补偿争议等漫漫泥潭。

2013年，央视报道的深圳海沙楼事件在全国引起轰动，鹿丹村再度被媒体聚焦。在海潮细语中，鹿丹村等待着涅槃重生。

2014年5月30日，鹿丹村拆迁终于迈出了第一步，住户开始陆续搬出。对于旧业主的补偿方案为，按照套内建筑面积相等原则进行产权调换。业主可以选择迁回鹿丹村，也可以选择附近的深云村现房入住。2014年8月20日，鹿丹村所有旧楼宇倒下。

作为深圳首个成功动迁的旧改住宅小区项目，鹿丹村的重生证明了复杂的旧住宅小区改造依然存在成功的可能。与之形成对比的是，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，包括木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，全部卡壳。自那以后的三年多，深圳市政府批准了15批城市更新计划，其中再无住宅小区。

据时代周报记者了解，为解决历史遗留问题，鹿丹村拆除任务由深圳市政府委托市住房和建设局负责具体实施。这个“老大难”项目的重建任务要依市场机制而为，接力棒很快就要交到开发商手里。

不过，如何在公共利益、业主利益和企业利益之间找到多赢平衡点？这考验着深圳市政府部门的智慧。

与深圳罗湖区黄贝岭、蔡屋围、湖贝等动辄三四十万平方米的旧改“巨头”相比，占地仅4.7万平方米的鹿丹村改造简直是“小喽啰”，但它的意义却非比寻常：对用地日趋紧张，土地超强度开发，90%以上住宅用地来自城市更新的深圳来说，鹿丹村将树立罗湖旧改标杆。

接受时代周报记者采访的多方人士都感叹，鹿丹村改造被视为深圳旧城改造的一个“试验室”，更多新模式、新做法、新思路要从这里“生长”出来。深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫就表示，鹿丹村诸多创新带来的意义，远远超出一个成功的城市更新项目本身。

2014年最后一天，深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村地块的身影。它要求采用“定地价、竞容积率”方式进行拍卖，即定地价和回迁房面积，向下竞争可售商品住房建筑面积，压低项目容积率。

这意味着，竞买人每举一次牌，地块的总建筑面积变少，容积率随之往下降。

在深圳乃至全国土地市场，鹿丹村“定地价、竞容积率”的出让方式均为首例，在此之前，仅广州、北京出现过相似特例，如需建异地医院、配建保障房等，但竞得地块的总建筑面积不变。

按照鹿丹村地块出让条件，房企“接盘侠”需无偿移交给政府的回迁房达到14.4万平方米。事实上，鹿丹村地块规划总面积仅约为24.4万平方米，其中住宅23.45万平方米，商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。刨除14.4万平方米回迁房面积，房企初始可售商品房面积仅约9万平方米。

除竞卖方式特殊外，深圳市还以鹿丹村为试点，率先引进项目现场处理建筑废弃物模式，最大限度地节能及减少碳排放，建成后绿色评价应至少达深圳市绿色建筑铜级或国家一星级以上标准。

不仅如此，该地块还要求房企在商品房建设中开展住宅产业化试点，预制率不低于15%，装配率不低于30%。这就要求房企必须寻找拥有产业化生产技术的承建商，或拥有相同技术的总包单位，才能完成任务。