60亿“日光盘”背后隐藏着2016年楼市降价危机!

来源:地产中国网 2015-11-10 09:07:00

60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”!

11月7日,深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点,开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄,6个小时内实现“日光”。据初步预计,此次开盘签约金额达到60亿元。

回顾今年以来的楼市,在多轮“救市”政策刺激之下,市场信心将进一步提升,北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期,政府的“救市”星星之火导致楼市成交量出现暴涨,房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此同时,期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。 

多因素催生热点城市频现“日光盘” 

针对热点城市楼市不断出现的“日光盘”与房价快速上涨的现象,地方政府也不得不出招应对。其中,上半年,深圳规土委表示,将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。此外,深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展,包括加快商品住房预售审批,加快新增住宅用地供应,继续执行限购等;在今年下半年至今,上海市政策层面两次警示房价已经很高,下半年要抑制投资投机需求,官方对于楼市调控政策层面开始出现转向,开始出现收紧的信号。

那么,地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

以深圳为例,新增建设用地少的可怜,对住宅市场来讲,势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看,今年以来,整个市场去化周期也就6-7个月,甚至有时候更低,可以说这个城市楼市处于“无房可卖”的局面,也就是说在供不应求的市场环境当中出现“日光盘”也是理所当然,是市场行为使然,即使政府出台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。11月7日,深圳楼市6个小时内实现60亿元的“日光盘”,也正是在上述市场背景下发生的。

从 “日光盘”频出的其他城市来看,地方政府并没有明确表态用行政手段制止,甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看,由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力,地方政府也有苦难言的尴尬,也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此,我们也就不难理解为何深圳等上述城市“日光盘”频出。

此外,地方政府“大牌”频频亮出,各地利好政策频出,地方版城市规划、产业规划密集出台,导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如,一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区等规划或政策的获批,政策热点效应助推区域房地产市场热度升温,导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢房现象,催生“日光盘”。从今年四季度楼市发展趋势来看,上述热点城市仍然会有“日光盘”频现的现象。 

“政府救市房价齐涨”时代一去不返,“日光盘”是热点城市现象 

那么,“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?“日光盘”现象在2016年是否还会继续?显然,从市场指标意义来看,当前市场仍然是“分化”的,“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现,对于上述热点城市以外的大多数城市楼市来讲,其实,还面临比较大的去库存压力。

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