原标题：10月成交量急跌 开发商预计明年供应400万平米 通州楼市“商住隐患”

原计划今年年中就开盘的通州运河核心区商业项目保利大都汇中心，终于在年末站上了北京市住建委的预售许可证发放预告单。

“这个项目区位优势明显，很多客户在8月份通州住宅限购后就定下购买意向，因此我们也希望能尽早开盘，占得先机。”保利大都汇项目负责人对记者表示，“明年通州的商住、商办物业竞争将更加激烈，预计届时入市体量将达到400万平方米。”

巨大的供应量下埋藏着区域内同类项目去化的隐患，在这一区域，共有绿地、保利、富力、远洋等十余家品牌房企的多个项目聚集。而在北京市政府东迁、通州将成为“北京新中心”的背景下，产业发展与楼市如何协同配合发展，成为考验当地政府的一大难题。

强供应下的去化难题

“从以往的供应情况来看，通州的商业产品中商住产品大约占到60%，户型多以100平米以内的小户型为主，在通州实行住宅限购后，商住产品的比例预计还会增加。”中原地产首席分析师张大伟表示。

以保利大都汇项目为例，据北京市住建委官方公布的信息，该项目目前批准预售的面积超过54万平米，其中包括公寓项目2栋，户型面积为42-80平米的小户型，房源近200套，另有办公产品3栋。

据记者调查，在过去的两年中，北京通州仅运河核心区就出让了超过220万平米建筑面积的多功能用地。按照商住产品占60%的比例计算，通州区域仅运河核心区的商住产品供应就将超过130万平方米，即使户均面积100平方米，这部分土地供应的商住房源也将超过1.3万套。

未来供应量巨大，但区域内的去化水平却并未显着提高。

据中原地产发布的数据显示，2015年初至今，通州运河核心区包括商品住宅、写字楼、商业及酒店在内的全部商业产品成交套数共为862套，为近三年来的最高水平，目前运河核心区仍有860套产品待售。

“通州住宅限购后，商住产品销售升温，但商住购买需求在今年8月达到顶峰后，却呈现逐月下降的趋势。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

据亚豪机构的统计数据显示，今年1-10月通州区域商住项目共成交2854套，与去年同期相比增幅达到34%。今年8月成交达到顶峰，共成交995套，成交均价为27010元/平米，而到9月份之后，商住项目成交迅速滑落，9月成交套数仅为366套，成交均价也大幅滑落至22410元/平米。到10月份，通州商住产品的成交量继续萎缩，截至10月20日，商住公寓仅成交166套。

但郭毅也表示，9月以来的成交下降也与近期通州项目供应不足有关。根据亚豪机构统计数据，通州楼市今年以来共有37个项目陆续进入市场销售。而在8月15日通州楼市双重限购政策落地之后，仅有新北京中心等9个项目选择开盘。9月底至10月底期间，通州楼市已无新增供应入场。

“从目前来看，通州区域内仍有投资需求释放，但在未来如此大的供应量下，投资性需求入市也越来越谨慎。”通州区新华西路一家中介门店经理李新对记者表示，目前通州不少住宅及公寓类产品业主正在寻找买家，但很难找到接盘者。