京首套房利率折扣低至8.96折

来源:京华时报 2015-11-06 08:18:00

国内金融搜索平台融360发布报告显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,10月全国首套房平均利率为4.89%,继续创历史新低。其中北京首套房利率平均折扣低至8.96折,平均利率低至4.63%。在融360监测的35个城市和地区中,共有19个城市和地区首套房平均利率跌破5%,占比接近6成。其中一线城市有三个,分别是北京、上海和广州;二线城市有6个,分别是天津、青岛、南京、重庆、杭州和成都,平均利率最低的为上海的4.57%。

全国首套房平均利率为4.89%

融360报告显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,10月全国首套房平均利率为4.89%,创历史新低。本月,房贷利率优惠幅度继续扩大,首套房平均利率突破5%以下的城市为19个,占比接近6成,其中排名前五的是上海约4.57%,宁波约4.60%,天津约4.61%,北京约4.63%,无锡约4.64%。

10月房贷市场的一个亮点是首套房首付2.5成的新政,南京、杭州、武汉和长沙四个城市已有部分银行执行首套房首付2.5成的新政,相信未来会有更多城市执行首套房首付2.5成的新政。

从首套房利率的优惠力度来看,10月全国532家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有62家,比上月增加9家,占比11.65%。利率最低的为北京、上海、广州和深圳的汇丰银行,提供8.2折优惠利率,另有28家银行提供8.5折优惠利率,比上月增加9家,其中上海7家,天津5家,北京3家,青岛3家,宁波2家、重庆2家。

10月二套房平均利率为5.65%,环比上月的5.66%降了0.01%,平均利率浮动从上月的1.098倍,微降至本月的1.097倍。从同比来看,去年同期二套房利率高达7.37%,本月同比降低1.72%。

北京房贷最低可打8.2折

融360监测的35个城市532家银行中,除停贷银行外,共有470家银行执行基准利率上浮10%,比上月增加2家,是当前二套房贷款的绝对主流利率。执行基准利率的银行有18家,为二套房最低利率,其中上海4家,深圳、济南、大连、青岛分别有2家,南昌、石家庄、苏州、天津、长沙、珠海各1家;执行基准利率上浮5%的有11家,上浮15%的有5家,上浮20%的有5家,另有深圳的广州银行上浮40%。

融360监测数据显示,10月北京地区房贷政策进一步放松,首套房利率平均折扣低至8.96折,平均利率低至4.63%。截至10月20日,3家银行执行8.5折利率,分别是包商银行、农业银行和北京农商,汇丰银行将利率从8.6折降至8.2折,按降息后基准利率5.15%计算,实际执行利率仅为4.22%,为北京地区最低利率。民生银行暂停房贷业务,其余银行均维持原利率不变,首套房主流利率仍为8.8折,贷款政策持续宽松。

二套房方面,监测的30家银行中,除3家停贷银行之外,南京银行将首付从6成降至5成,花旗银行将首付从7成降至6成,其中二套房首付最低的是中信银行的4成,最高的是花旗银行、东亚银行、广发银行的6成,其余银行均为5成,利率均为上浮10%。

年底可能会降准

10月24日,央行再度“双降”,将金融机构人民币贷款和存款利率进一步下调0.25个百分点。其中,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款利率下调0.25个百分点至1.5%;个人住房公积金贷款利率保持不变。同时,央行还下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为加大金融支持“三农”和对小微企业的正向激励,对符合的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

在降息、降准的作用下,房地产市场或将继续回暖。融360分析认为,降息、降准增加了银行的可贷资金,可被用于房贷业务的资本也会增加,个人申请房贷会更加容易。同时,银行可能会提供更优惠的房贷利率,全国范围内提供优惠利率的银行也会增多。随着银行房贷业务的优惠增加,首套房贷款利率可能会继续下调,二套房贷款利率有望松动。对房企来说,开发商从银行贷款的利率可能会降低,融资成本相应也可能降低,这将刺激开发商花更大的成本拿地、盖楼。

融360分析认为,对于降息,由于CPI增长仍处于较低水平,实体经济挑战仍然比较严峻,未来仍存在降息的可能性。不过,目前的利率已是历史较低水平,即使再度降息,空间也已不多了。对于降准,每年年初都是流动性投放较为集中的时候,不排除年底还会再度降准的可能。

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央行5次降息后公积金贷款和商业贷款哪个更划算?

今年以来,金融政策不断放松。近日,央行再度调整了利率,10月24日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点,商业贷款降至史无前例的4.9%,虽然这次公积金贷款利率没有变动,然而公积金3.25%的利率已经是史上最低。随着央行降息通道的开启,购房人纷纷对自己如何选择“商贷”与“公积金贷款”感到了困惑。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”的专家以首套房贷款120万、20年为例,从贷款利率、额度、流程、月供等方面进行对比,教您如何“巧”选商贷与公积金。

一、最高贷款额:商业贷款无上限公积金120万

商业贷款:商业贷款并不设定最高贷款额度,贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定。一般来说,若购房人为首次购房,可贷的额度为房屋总价的7成,曾经有过住房,而且贷款已结清,也算首套房,贷款额也为评估价的7成。

公积金贷款:公积金贷款首套房的额度最高为120万,二套房最高额度一般为80万。今年公积金贷款由原来的“认房又认贷”,调整为“认房不认贷”。购房人名下只要没有住房或贷款已经结清,就可以算作首套房,

结论:“伟嘉安捷”专家指出,在贷款额度上,商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度。因此购房人若购买总额较大的房屋,最好选用贷款额度高的商业贷款,若购买房龄较老的房子,选用公积金贷款是比较合适的。

二、贷款利率:商业贷款4.90%公积金贷款3.25%

商业贷款:经过央行五轮降息后,商业贷款的基准利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%,目前各大银行都能在基准的利率上打8.8折,即4.312%,因此购房人的实际贷款利率将更低。

公积金贷款:尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款,但是经过前几轮降息后,公积金贷款已达到3.25%,处在历史最低值。

结论:从目前的情况来看,公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以上公积金贷款利率为3.25%,而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.9%,不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。

三、还款方式:商业贷款等额本金省钱公积金等额均还数额不随降息而变动

商业贷款:商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况,即等额本金与等额本息还款法。购房人在进行等额本息还款时,每月的还款额较为固定,不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期,适合拥有较为固定收入的人群。而购房人在进行等额本金还款时,先期的月供会较大,随还款月数增加,月供会逐月递减,适合现今手握大量资金,但收入并不稳定的人群。使用商贷,当遇到降息通道开启时,还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整。

公积金贷款:目前公积金贷款的还款方式也较为固定,统一为自由还款,购房人在使用自由还款时,只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额,就不至为自己造成经济压力。每月还款的数额由购房人自行决定,而且在央行降息后,最低还款数额并不会随着降息而变动,例如购房人每个月最低还款额为4000元,那么无论降息与否,最低数额都是4000元,不会改变。

结论:“伟嘉安捷”专家认为,相对于等额本金与等额本息还款法,自由还款会更为减轻购房人的经济压力,令购房人以更为自由的方式确定自己的月供。但是需要注意的是,使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的,只需借款人自行调整即可。反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整,贷款时需要注意。

四、月供及总支付利息:公积金贷款利息比商业贷款少25万多

商业贷款:贷款120万,20年为例,使用商业贷款月供为7853.33元,总支付利息为684798.86元,对购房人来说还款的压力较大,购房人必须有超过14000元的收入,才能还清每个月的贷款。

公积金贷款:如果购房人使用公积金贷款,月供为6860.35元,而总支付利息为433523.79元,相对于商业贷款更加轻松一些。

结论:和商业贷款相比,使用公积金贷款的月供压力相对较小,两者之间每个月差额为992.98元,而总利息差额为251275.07元,如果是首套房贷款额度比较小,使用公积金是相当划算的。但是,公积金也因为贷款额度受限,反而使商贷突出,对于二次置业的人群来说商贷会更合适些。

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