房地产去库存周期到底还有多长?

来源:地产中国网 2015-11-06 11:33:00

  住建部部长也承认我们已经进入去库存周期,问题是他没说去库存周期究竟有多久。

  根据国家统计局的统计数据显示,我们的商品房待售面积有6.6亿平方米,其实这个面积并不大,也只相当于全年销售面积的一半左右。

  如果库存去化周期只有半年,相信住建部部长也不会说这个话了,真正的库存是在建的施工面积和待开发的土地储备面积。

  截止到今年9月底,根据国家统计局公布的数据显示,在建施工面积已达到69.3亿平方米,比去年同期增加了2亿平方米,预计今年年底将达到75亿平方米,即便按照历史最高峰的2013年的销售面积,至少需要五年时间才能全部销售出去。

  有知名人士说在建施工面积全部都已经销售出去了,还说这是常识。

  其实,所有城市要取得预售许可证都是要完成一定的施工量的。比如,上海市所有住宅要封顶才能取得预售许可证的,许多城市要完成三分之一或者10层以上的楼层施工才可以预售,当然也有一些中小城市是基础施工完成后达到±零标准就能销售,如果在建施工面积都已经全部销售出去了,那我们今天还会有库存吗?

  在建施工面积中有多少被卖掉了?还是用继续数据说话吧。

  从2000年到今年9月底,商品房新开工面积累计达到171.4亿平方米,销售115.4亿平方米,也就是说,这15年中,累计的新开工面积中有56亿平方米尚未销售,也就是我们现在的全部在建施工面积69.3亿平方米的80.7%,换句话说,只有五分之一的在建施工面积被预售出去了。按照2013年的销售速度,去化周期也需要近五年时间。

  销售面积远低于新开工面积,意味着库存还在持续增加。

  我们2013年做了一个去库存的理想场景图,希望新开工面积减少下来,竣工面积增加上去,新开工面积与竣工面积相等,这样竣工率可以逐步回升到20%以上,可以让库存的施工面积不再增加。

  但现实却是新开工面积虽然从2013年的20亿平方米降低到去年的17.9亿平方米,但竣工面积却跌破11亿平方米,剪刀差还在拉大,竣工率已经跌破15%,这意味着房子要竣工需要至少六年时间,而在2000年的时候,只需要两年半。

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