抢一线城市“地王”房企真的万无一失?

来源:地产中国网 2015-11-06 10:21:00

房企大面积退出三、四线城市,争相布局一、二线城市正成为行业趋势。然而,在一线城市以超高价格拿地,是否真的万无一失?从三、四线城市中抽身,又是否真能一走了之?随着地产行业净利润增速下滑,房企需要直面的问题将越来越多。

“北京的土地市场真的疯了,我们每次去都只有举牌的份。”某千亿级房企集团总部高管陈伟(化名)向《每日经济新闻》记者表示。

10月以来,北京土地市场急速升温,继葛洲坝以75000元/平方米的楼面价拿下丰台樊家村地块,刷新北京单价地王纪录后,招商、华侨城联合体以83.4亿元摘得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块B组团,楼面价高达56000元/平方米。随着一、二线经济发达城市土地市场不断升温,“面粉比面包贵”又成了常态,在这一过程中,手握重金的央企、国企成为重要推手。

相比那些人口迁出城市,一线城市的人口规模正持续上升,那么在一线城市以超高价格拿地,是否真的万无一失?

房企巨资砸向一线城市

自2013年起,主流房企陆续回归一、二线经济发达城市,一线城市拿地热潮在今年更是达到了高峰。

研究显示,今年1~9月,北京、上海、广州、深圳、南京等多城市均出现了总价、单价地王,北京、上海两个一线城市尤甚,其中北京5宗总价地王,1宗单价地王;上海3宗总价地王,2宗单价地王。

大型房企频繁加大一线城市的布局力度,是这些城市地王频出的主要原因。中原地产研究中心的统计数据显示,截至11月4日,20大标杆房企今年合计拿地金额已经达到3317亿元,这一金额已经超过了2014年全年。

“流动性极为宽松,是导致一线城市地王频出的主要原因。”陈伟告诉记者。然而,也正是由于多数企业均意识到一线城市的安全性,导致土地价格水涨船高,出现“面粉比面包贵”的情形。

保利地产的一位内部人士向记者表示,以往房企在拿地前都会做一个盈利前景的测算,按照周边情况测算项目的最终售价范围,以此计算利润率。但目前在北京这样的城市,地价往往比周边在售项目还要贵,根本无法做盈利测算,拿地的企业只能“赌前景”。

谁在抢“地王”

记者注意到,在这波地王潮背后,大型房企之间的投资判断存在差异。一方面,央企国企类房企在土地市场不惜重金抢地王。以北京为例,截至11月4日已经出让的32宗居住用地中,央企国企参与拿地的占比达到63%。但另一方面,以万科碧桂园为代表的部分民营房企却对这波土地热潮始终保持警惕。万科董事会秘书谭华杰表示,虽然一线城市楼市回暖快,但房价与土地价格相差并不合理,因此万科在拿地时会更加谨慎。

陈伟向记者表示,像北京这种城市房价长期上涨的趋势还是非常明显,即便接下来房价上涨不如预期,企业也可以采取“时间换空间”的方法,捂着等到房价上涨了再卖。由于央企国企的融资成本很低,只要地价的上涨幅度高于融资成本,就相当于赚钱了,这也是它们敢于高价拿地的重要原因。

“但与之相对,民企融资成本较高,尤其是对于强调周转率的企业而言,如果房价上涨幅度不够,销售去化出现问题就会引发现金流危机,这也是部分民企对于地王特别谨慎的重要原因。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

虽然从长期来看,像北京、上海这样的超大城市房价还存在无法预计的上涨空间,但房企一旦在阶段性高点拿了地,无利可图甚至亏钱并非没有可能。

欧阳捷曾经就最近数年上海的房价与地价差额进行调查,结果发现,2013年两者的差额达到12000元/平方米,为房企贡献了可观的利润。但到了今年第一季度该数据急速下滑至6500元/平方米,考虑到建安成本、营销费用等支出也需要计算在里面,在一线城市拿地“包赚钱”的时代已经结束。

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