“卖地”收入下滑 地方投融资与债务双承压

来源:地产中国网 2015-11-06 09:49:00

“土地出让金减少对财政收入影响非常大,捉襟见肘没有流动资金啊。”华东地区某地级市债务办的一位官员对21世纪经济报道记者说。

虽然部分一线城市的土地市场交易依然火爆,地王频出,但对于大多数三四线城市而言,他们正在经历土地市场的寒冬。

2015年前三季度,全国的国有土地使用权出让收入下降了34.7%,土地交易规模大幅萎缩;而在2014年和2013年,这部分收入曾分别增长3.1%和45%。这种剧烈的下降,反映出土地市场正由微增长变为负增长。虽然9月份当月的土地出让收入出现微弱增幅,因为房地产市场库存仍高企,房地产市场的回暖目前并未明显带动土地市场回暖,10月份的数据尚未公布,但前景也不会很乐观。

多位接受21世纪经济报道记者采访的地方财政系统人士都表示,土地市场的下滑对当地产生了巨大影响,幸亏有地方债务置换,否则局面更为困难。

对于从事地方投融资业务为主的机构而言,一些乐观者则认为,“市场不好,才有更多赚钱的机会。”

在 2014 年人民币 17.9 万亿元的地方政府总收入中,土地使用权出让收入占到 23.8%。换言之,土地出让金是地方政府重要的收入来源之一。

穆迪近日也发布报告指出,如果这一势头在今后 2-3 年持续,土地交易的下滑可能对地方政府的信用状况造成显著影响。

土地市场萎缩

土地市场寒冬与房地产形势密切相关。据国家统计局数据,1-9月全国房地产开发投资7.05万亿元,同比增长只有2.6%,增速较1-8月继续回落0.9个百分点。9月单月房地产开发投资增速继续呈现负增长态势,较1-8月跌幅增加2个百分点,跌幅达3.1%,创下历史最大单月负增长。分区域来看,东部、中部、西部地区的投资增速继续下滑,分别较1-8月下滑0.75、1.18、1.12个百分点,三大区域投资意愿全面下行。

房地产开发投资减少,开发企业土地购置面积也急剧下降。1-9月土地购置面积1.59亿平米,同比下降33.8%,降幅较1-8月扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元,同比下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。单月土地购置面积继续下行。

“土地市场的萎缩和商品房市场有关,主要是库存较大。尽管今年商品房的面积和去年相比增加了8%,销售增加了15%,但库存还是很高。”全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示,整个商品房库存还在缓慢增加,很多开发商没有资金进行开发,买地积极性不高。

穆迪副总裁、高级分析师诸蜀宁也指出,自 2015 年 6 月以来,受政府提振房地产市场措施的拉动,住宅价格呈现回升趋势。但是,这并不会导致土地使用权出让收入大幅回升,因为截至 2015 年 9 月底,国内待售商品房库存水平仍处于 6.65 亿平方米的高位。

他说,房地产市场疲弱是土地使用权出让收入下滑的根本原因之一,同时也令地方政府从房地产业获得的税收减少。2014年房地产业税收占地方政府税收的40%,其中房地产营业税占比最大,为9%。

与此可相互印证的是,穆迪最新报告显示,2015 年前三季度,地方政府的土地使用权出让收入同比下降了 34.7%。

10月份相关数据尚未公布,但从中国指数研究院11月3日发布的“2015年10月份全国300城市土地交易情报”来看,2015年10月,全国300个城市土地出让金总额为1731亿元,环比减少29%,同比增加9%。单月的情况虽稍有好转,但趋势恐难维持。且如果再加上其他城市的成交,预计整体仍然是同比下滑。

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