限购后楼市急剧降温

与北京楼市整体供应入冬相比，通州楼市的供应更早一步进入冰冻期。随着区域限购的实施，成交开始出现大幅下滑，预计通州普通住宅市场交易量还将持续低潮期。

根据亚豪机构统计数据，通州楼市今年以来共有包括京贸国际公馆、泰禾1号街区、首开缇香郡、K2玉兰湾等在内的37个项目陆续进入市场销售。而在8月15日通州楼市双重限购政策落地之后，仅有珠江四季悦城、东亚尚品台湖、新北京中心等9个项目选择开盘。统计结果显示，截至9月26日以后，通州楼市已无新增供应入场。

事实上，通州楼市在今年限购前后经历了强烈的逆转。今年6月份通州区以1967套的成交量占全部成交比重高达25%，接下来的两个月该区域成交更是屡创新高。在8月中旬“限购令”下发后，通州市场急剧降温，影响了9-10月北京楼市的成交量。据统计，9月、10月份通州区域分别成交了539套和385套，远远低于此前月均1500套左右的成交量。

短期内不会以价换量

业内人士指出，目前在通州市场主要的三个板块，包括新城核心区、台湖和马驹桥，受到限购政策最大的当属台湖。虽然区域内仅有3-4个项目在售，但近三年通州出让的住宅用地都位于台湖，这个片区内仍有大量潜在纯商住宅，并因限购升级而导致去化缓慢。而对于是否会在限购政策难以松绑的前提下，采取以价换量。区域内多个在售项目负责人都对记者表示，在可以预见的一段时间内，并没有形成太大的压力，受益于通州未来价值的长期向好，因此并不具备以价换量的条件。

据记者了解，备受关注的通州新城核心区在售住宅项目很少，且其中的相当部分在限购前已基本清盘，潜在供应以商住公寓为主。数据显示，今年1-10月通州区域商住项目共成交2854套，与去年同期相比增幅达到34%，而成交均价也以21%的同比涨幅达到24575元/平方米。

一位核心区在售商住项目的营销负责人告诉记者，此次限购其实并没有对商住类产品带来直接的影响，而核心区是通州未来区域价值最直接受益的板块，因此仍然获得不少购房人的关注。

供应不足下行难逆转

尽管有不少在售项目都做好了“持久战”准备，但在多位业内人士看来，通州楼市下行的趋势不可避免，因为即使除去政策的影响之外，区域潜在供应的不足也难以支撑成交的持续长时间上涨。

有业内人士指出，通州区在北京各郊区县当中发展最早，经过多年发展，住宅开发已呈现一定规模，可供开发的住宅用地不断减少，在“市政府东迁”的规划影响之后，区域内预留大量配套建设用地，住宅用地成交自2013年开始出现大幅下滑。统计数据显示，截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少，特别是纯商住宅的极度衰减必将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。