房企开始啃鸡肋 拆分物管上市潮或将掀起

来源:地产中国网 2015-11-06 08:50:00

房企“啃鸡肋” 物业上市如何作为?

盈利下行的房地产企业,开始关注起曾被视为“鸡肋”的物业管理业务了。

近日,中国建筑工程总公司所属中海集团将旗下的中海物业通过实物分派、介绍上市的方式正式于香港交易所主板挂牌。

在此之前,彩生活作为国内首个物业管理股从花样年分拆上市后,逐渐受到资本市场的青睐。挂牌仅3日,彩生活市值暴涨至55.6亿港元,市值甚至一度超越其母公司花样年,今年上半年,彩生活总营收为2.78亿元,毛利率达73.9%。

在市场看来,物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。而在此影响下,中海、万科碧桂园保利富力等5家房企也纷纷表示,计划将旗下物业管理公司分拆上市,意图在新兴的物业市场分得一杯羹。

由于人力成本的上涨以及来自政府方面对物业费定价的限制,物业行业曾一度面临亏损,而开发商也不得不将其作为后勤部门给予补贴。然而,电商时代来临,作为电商最后一公里的物业公司,在房地产企业的“白银时代”却收获了价值重估。

根据第一太平戴维斯发布的数据显示,到2020年,国内住宅物业面积将达到300亿平方米,而社区服务消费将超万亿元,社区入口无疑将成为新的蓝海。面对这个尚待开垦的蓝海市场,房企拆分上市的转型布局能否获得预期成功?同时,物业管理公司又将如何进行资本化运营,在资本化市场获得盈利?

“拆分潮”将至

在彩生活以及中海物业成功上市之时,其他大型房企也已着手分拆物业管理平台,一阵房企拆分物管上市潮或将掀起。

早在今年上半年,万科就为物业管理部门成立了专门的事业部,拟定出发展规划:即向万科以外的社区扩张,并谋求上市。

同时,另一家房企碧桂园也已将物管分拆提上日程,在其财报中也明确表示要将物业管理及社区相关业务视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌表示,碧桂园已将物业管理纳入上市计划中,社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

万科也已经着手将物业分拆提上日程,据万科总裁郁亮透露,万科未来万亿的市值目标,一半将来自新业务,其中物业服务发展将成为其主干业务。

值得注意的是,此次中海物业采取了介绍上市的模式,而按照香港主板上市规则。介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售而直接申请上市,这也意味着中海物业此次在港上市将不涉及公开集资。

在外界看来,中海物业此次采取的这种上市模式在当下“现金为王”的市场环境下显得十分另类。然而从另一个侧面反映出,融资或不是中海物业上市的主要目的。

对于中海分拆物业平台上市的目的所在,国金证券有限公司总经理黄立冲认为,“一是市场对地产的估值本身就低,由于地产受制于周期性影响和政策影响,如果将中海物业和中海地产合并在一起,很难提升中海地产的估值;二是物业管理公司盈利较为稳定,受政策影响也小,分拆上市能体现出物业的真实价值,也更方便做大。”

上海易居研究院研究员严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,中海在传统物业管理的模式上积极上市,本质上是为了在这样一个改革的风口上做一个行业的领军者,这也是提示此类企业竞争能力的重要途径。

“房企之所以对物业领域‘开刀’,实际上是希望在传统地产开发的基础上,寻找新的业绩增长点。通过上市,能够快速在该领域获得较高的行业地位。”严跃进说。

“大型房企分拆物业公司单独上市主要出于几方面考虑,一是扩大房企融资规模;二是推动传统物业公司改革,促进轻资产模式扩张,提高赢利点。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国产经新闻》记者表示。

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