分歧：未来的压力与风险

豪赌的另一面是，分歧暗生。

地价高企，土地市场竞争激烈，联合拿地蔚然成风。据中原地产研究部的统计数据显示，截至11月3日，北京成交的32宗商品房住宅用地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%。

但在近期的地王争夺战中，一些联合体出现了分裂，开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧。

以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后一小时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息。

穆迪在研究报告中曾直指，房企合作拿地可能带来三种风险：一是降低企业的透明度，缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细；二是导致合资伙伴发生争议；三是可能承担一些隐含的合约义务。

回头再来看拿地开发商的这场豪赌，涉及到多少项目？中原地产的统计数据显示，北京商品房住宅进入“顶级豪宅”化，未来单价预期在15万左右的将有13个项目（楼面价超过5万），售价在10万以上的项目在2016年将接近50个，整体入市的顶级豪宅套数有望达到3000套以上。

对比中原的另一组数据：2015年，剔除盘古整体签约的96套，北京10万+顶级豪宅整体签约套数有望达到154套；而在2015年之前，年度历史最高成交是28套，全部历史成交合计只有113套。

这意味着，按照今年以前来测算，这些项目需要消化107年；即使按照今年的顶级豪宅销售来算，这些豪宅项目的消化周期也将近20年。

北京亚豪机构市场总监郭毅指出，高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增，而面对的客户群增长速度则相对缓慢，未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求的现象，项目之间的竞争也将非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险。

杨红旭表示，被推高的房价已经超出了普通刚需和改善的购买能力。虽然对于北京来说，顶级豪宅有其市场需求。但是，如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式，整个房地产市场也容易出现结构性问题。

（来源：21世纪经济报道）