融资成本优势推高地价

在北京2015年出让的高价地中，丰台占了6席，最贵的由央企葛洲坝领衔，花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.5万元；再加上其他地王如东坝、孙河地价超过5万的地块，已经多数位于四五环。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，整体来看，北京地价已明显高于上海。四环至五环多保持在5万元左右/平方米；五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也达到4万元-5万元/平方米。上海外环近似于北京五环，而当前上海外环线楼面价也只有2-3万元。

这个地价水平，已不仅是“面粉贵过面包”这么简单，而是已经超过了更优区域的在售房价。根据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息，目前东四环、北四环的二手房单价基本在5万左右，而丰台的二手房区域均价相对更低。

楼面价不断走高，受益最多的是前期拿地的房企。“旧地王解套靠新地王”，似乎成了这几年北京土地市场的定律。

广州一大型房企管理层人士对21世纪经济报道记者表示，拿地的开发商是在赌，一个是赌未来房价继续上涨，比如囤个三五年涨一倍就可以盈利了；还有是赌资金利率下行，现在房地产公司债最低都接近国债，利率再降的话，到1%甚至以下都有可能，这样综合来算，有望覆盖高价拿地的成本。

这也可以解释为何国资和央企开发商勇于拿地王，对于具有国资背景的房企，其最大的优势就是资金宽裕。2014年典型房企低融资成本排行中显示，排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景，其中华润置地的融资成本更是低于5%。

中国房地产学会副会长陈国强指出，央企国企可以从银行获得低利率贷款，而且其他渠道的融资也比民企容易。另外，在一些需要相应政府主管部门审批的融资上，国企和央企也占据有利位置。比如2015年的公司债能得到更低的利率等。

但房价未来能涨多少？根据万科的测算，去年北京等一线城市的地价占房价的比例，已经达到了66%，这需要房价三年内上涨一倍，才能有所盈利；而根据今年的地价来看，未来房价需要上涨更多，才能覆盖成本。万科认为，拿了这种地的企业无疑要承担很大的经营风险。

前述房企管理层人士也坦言，这种高价拿地的风险也太高了，该公司今年在北京土地市场几乎每场都会参与举牌，但最终都放弃了。