近两个月，一方面房企积极拿地，全国重点城市土地市场比如北上广深、南京、合肥等频现“地王”，市场“面粉贵过面包”的成为常态，另一方面，10月21日，碧桂园刚刚联合中国金茂以2.9万元每平方米的单价、51.8亿元的总价夺得了北京丰台区的两幅商业金融业用地，如愿以偿地在北京市区落子，但业内随后传出因为拿地成本与投资回报率等因素碧桂园又在谋划“退地”。无独有偶，11月2日，刚刚以83.4亿元成交价晋身为北京总价第三高地块的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后的一小时传出了华润招商华侨城联合体“解体”的传闻，华润和招商有可能退出。

据不完全统计，10月30日当天，杭州、温洲、南京、北京四个城市均有地王诞生。退地传闻风波和地王频现的背后，是楼市可以预见的巨大风险。

开发商聚焦一线城市的风险

拿下“地王”的房企以联合体形式居多，尤其是“民企+国企”、“房企+险资”联合体形式成为现阶段非常明显的特征。

近年来，随着房地产市场逐渐走向成熟，房企之间竞争越来越激烈，面临的挑战也越来越多。任何一个房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企，近年来也成为合作开发的热衷者。

在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在此背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。对于房企来讲，无论是为了拿地获得今后开发收益，还是为了上市融资，还是为了“傍大款”进入一个城市进行深耕，或者是为了合并财务报表制造漂亮销售业绩，为了合理配置公司资产，利用合作向“轻资产”模式转型，未来房企之间通过收购、参股、控股等“强强联合”的方式，即使楼市“新常态化”下的今天，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。

那么，房企联合体在一二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块是否就可以规避市场风险？很显热，碧桂园、华润、招商等房企在北京退地的传闻说明答案是否定的。

近两年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切关心。尤其是2013年以来，品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大。

另一方面，外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进一线城市风险最大。2013年以来，以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。

而地价的攀升，楼市“被豪宅”化，市场面临结构性风险。以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。北京土地上市场亦是如此，比如朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等。