中国即将迈入“十三五”规划，房地产细分市场中的养老产业下一步走势，正随着内外资关注度的提升而浮出水面。
　　按照国际通行的5％老年人需要机构养老这一标准，我国至少需要1000万张养老床位。2014年全国民政工作会议上透露的数据是，目前全国养老床位数达500万。其间仍有500万张养老床位的巨大差距。
　　目前，外资在上海试水的养老机构和居家养老服务，根据不同的服务项目收费，人均每个月交付一万元左右。反观内地投资养老地产者同样比比皆是，销售型有绿城乌镇雅园、天地健康城，出租型有亲河源等。
　　实际上，外资自1998年进入中国养老产业，经历了十多年的发展，目前鲜有成功案例。而国内房企涉足养老地产也面临政策、人才、管理模式等瓶颈。同策咨询养老产业发展中心总经理万承锐认为，目前国内养老地产已进入调整期，先行进入的各类资本开始思考下一步怎么做，还在圈外徘徊者也在探索有无继续投资的可能性。随着内外资本对投资路径的探索与实践，中国养老市场已形成三种主流业务模式：社区居家养老、生活方式型养老、高端护理型养老。
　　内外资抢食，居家养老为主要模式
　　联合国数据显示，2015年中国65岁以上老年人在总人口中占比达9.5％。与超过25％的日本相比还不算高，但据推算，2040年该比例将达22.1％。人口超过两千万的上海和北京市老年人比例在2013年已达17.9％和14.8％，直逼日本。
　　与庞大的老龄人口相比，中国养老机构的数量却不容乐观。数据显示截至2013年，中国共有各类养老服务机构42475个，床位数493万张。而根据中国“十二五”规划，到2015年，中国养老机构的床位将增长至900万张。
　　克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，养老需求无疑是巨大的，然而以租赁床位和医疗照料为主的盈利性养老服务（尤其是社会资本所进入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人还将以居家养老和社区养老为主。这或许是目前大部分社会资本进军养老产业，却鲜有成功的重要原因。
　　因投资环境文化的不同，本土职业经理人管理队伍、中国老人所偏好的服务模式和价格支付力等一系列“国情”，都是外资进入养老产业需要解决的问题。选择与本土房企合作，是目前外资试水成功的主要案例。2013年8月在北京城郊亦庄，由美国哥伦比亚太平洋管理公司和远洋地产合资建成的椿萱茂·凯健养老公寓属于此类。作为远洋地产旗下高端别墅的配套设施，该项目一年的人均消费接近15万元人民币。目前项目入住率已达50％，今年年底有望实现单月盈亏平衡。
　　外资投资中国养老产业已有不少先例，杭州富阳今年年底即将推出的养老中心雍柏荟为其中一例。据透露，这家从项目筹资、设计建设、人员培训到开业运营耗时7年的高端养老中心，将是中国首个居家护理型高端养老中心，中心可为失智老人提供美式照护服务，将填补目前中国养老市场对失智长者照护的空白。
　　业内人士指出，目前国内养老产业人才极其不足。在养老领域引进外资，更主要是为了引进先进的管理模式。
　　内资房企在养老地产的涉足也很早，但进度缓慢。从上世纪90年代开始，越秀地产就介入部分民政局公办的养老机构，此后陆续承接了不少健康产业园与养老设施的咨询与规划设计工作。但直到2011年，越秀地产才与其下属设计院广州城建开发设计院成立养老地产研究中心。
　　据绿城颐乐发展中心总监薛军介绍，物业无疑将在居家养老服务中发挥重要作用。绿城集团下属商业化的养老服务公司绿城颐养集团，主要提供关于养老服务的运营及相关咨询服务。薛军指出，5年之后，改革开放之后成长起来的人群将面临退休，他们有一定消费能力，这时候养老地产将面临新一轮商机。
　　中国老龄化的速度比想象中还要快，政策支持、社会对行业资金的投入度、老人自身观念的转变，都影响着养老产业的发展。据介绍，在去年有很多养老机构的利润都有提升，因此关键在于如何整合利用资源。目前政府也正着力推动养老项目，开发商借力于此将事半功倍。
　　政策瓶颈下，行业进入调整期
　　经过一轮投资热潮之后，养老产业发展现状如何？
　　广州城建开发设计院有限公司中级规划师黄文指出，养老产业面临的首要问题是，地方政策细则很难落地。此前越秀地产有一栋旧办公楼想改造成养老公寓，公司多次与市民政局规划局沟通，得到的反馈是需要更改用地性质。但此行难度大、耗时长，操作困难。
　　实际上，政府对养老产业的扶持早已有之，但知易行难。2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（即国务院35号文）中明确提到，鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。办好公办保障型养老机构。
　　大部分运营商认为，只做日间照料中心（因为楼盘剩下可以操作的面积很小，只够做日间照料中心）的模式很难赢利，而做全日制的养老床位，空间上来看也比较困难。市场化企业不能长期亏本做社区养老设施，这就造成社区内日间照料中心的空置率大幅提升。
　　众多业内人士认为，最紧迫的问题是，政府必须解决如何扩大对高级医疗的补偿问题。政府优先选择的是家庭照护和养护机构的床位出租方式，但前者被认为是更具成本效益的模式。
　　“在中国成功的运营商将很快与当地政府，特别是民政部建立关系并开始努力推进补偿方案，与中央政府的高级保健议程对齐。正如由中央政府推动的其他政策议程，地方和省级领导层将有广泛的维度来实施新方法。”一名养老运营机构人士说。
　　蔡建林指出，当前政府在养老产业支持上，应该着重于3个要点：其一，探索养老服务与社会保险体系的结合；其二，在出让的土地中要求配建一定的社区养老服务设施；其三，与市场力量结合，联合开办面向中低端人群的专门养老机构，作为居家养老和社区养老的补充。至于中高端机构养老市场则交给社会资本。
　　万承锐指出，已经介入养老地产的房企开始思考下一步怎么走，而还在观望的房企又因为政策与专业运营能力的限制，还迈不开脚步，这就是目前养老地产进入新一轮调整期的特征。
　　目前仍有许多房企在养老项目面前选择观望。在2015年-2020年的5年内养老产业获取利润情况仍是未知数。以上海周边的天地健康城与乌镇雅园来看，销售去化程度可观但都面临运营问题，目前开发商将之整体转让才能实现快速盈利。
　　上述业内人士均认为，养老地产的未来方向可能就是嵌入式的，通过为刚需项目提供养老床位，做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案。