全联房地产商会秘书长钟彬

【地产中国网•高端访谈】2015年已过去一大半。回顾这一年，尽管受多重政策利好刺激，市场成交逐步回暖，尤其是一线城市。但房企依然感受到丝丝寒意。白银时代，互联网+加速行业洗牌，马太效应，强者恒强，市场份额向拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型房企转移。

在此基础上，转型、创新成房企关键词。如果说2014年的转型，是房企自发式、浅层次试水，那么2015年可谓是全面、深度“整合”。生存压力增大，转型需求紧迫，厉兵秣马，整装待发，力争求知求新，确立转型方向，逐步将战略落地。有成功，也有失败。有发展，也有止步。有迷茫，亦有焦虑。

那么，我们该如何来看待2015年市场的变化？在经济新常态下，未来房地产市场又将走向何处？为此，我们专访了全联房地产商会秘书长钟彬。

地产中国网：2015年已过去了一大半，您对2015年房地产市场如何评价？

钟彬：从今年运行情况来看，2015年房地产市场整体呈现四大特征：一是市场已基本探底，正在缓慢回升。从5月开始，商品房销售额同比告别负增长，并连续四个月出现正增长。二是去库存仍是今年的中心任务。9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。三是房地产投资在不断下降，近一年内，投资增幅从12.5%一直下滑到2.6%，直降9.9个百分点，与此同时，土地购置面积也连续九个月同比下降30%以上，四是区域、城市、企业分化明显，差距正在不断拉大。一线城市投资明显回暖，市场出现量价齐升的情况，而二三线城市仍面临持续下滑的压力。

地产中国网：今年以来，房企纷纷触网，对此，您有什么看法或更好的建议？互联网+对房地产会否产生颠覆？

钟彬：对于房地产行业而言，“互联网+”的核心其实是房地产+。在互联网催生的新房地产行业生态链中，服务为本，内容为王，金融为核，移动互联网为翼。从某种意义来说，互联网+不仅仅是一种技术革新手段，还是一种崭新的思维模式，互联网思维的“专注、极致、口碑、快”，将给房地产带来一种全新的消费体验和服务体验。

地产中国网：房企之间的联姻已不是新鲜事，今年房企合作有哪些新的动向或趋势？

钟彬：今年房企合作主要分为三类，第一类是房企与房企之间的合作，比如万科与万达的合作，碧桂园与中国中铁的战略合作等等；第二类是房企与金融机构的合作；第三类是房企与互联网企业的合作。其中第一类合作主要是联合拿地、合作开发等，第二类是越来越偏向于股权合作，在行业整体形势不紧气的大背景下，房企通过股权合作，主动向金融机构等让利，开始转向轻资产运营，典型的企业如朗诗集团等，通过小股操盘，减少自有资金投入，同时也可以分散市场风险；第三类是与互联网公司在新技术、新服务等领域的合作。如华远地产与360在智慧家居方面的合作，当代置业与途家网合作发展社区公寓管理服务等，不难看出，房企合作与跨界已成为行业的一大趋势。

地产中国网：今年以来，各大资本巨头砸重金纷纷入股重点房企，有的已成为房企第一大股东，另外“门口的野蛮人”也越来越凶猛，有人说，房地产已进入资本时代，对此您有何看法？

钟彬：资本巨头纷纷入股重点房企，这证明房地产行业依然被资本看好，房地产仍具有较大的投资空间和增长潜力；另外，从房地产行业的属性来看，其最基本的属性就是金融属性，因此，资本对房地产的青睐，也是房地产行业回归本来面目的体现。

从国外房地产市场以及房地产行业自身发展规律来看，房地产真正进入资本时代有两大特征：一是房地产投资资金来源的多元化，二是消费金融的多元化，目前购房者主要依靠房贷购房，未来随着金融的发展，购房者将有包括REITs在内的更多的金融工具。

地产中国网：房企转型轻资产，也是不少大型房企今年的重要目标之一，您对此有何认识？

钟彬：在我看来，转型轻资产是房地产企业在中国经济结构调整、产业转型升级背景下的必由之路。过去，土地和资金一直是中国房地产商的两大“利剑”，因此房地产企业也成为了传统的重资产典型。但随着地价和房价的不断走高，甚至出现“面粉比面包贵”的情况，这样的老路不能再走下去。

至于房地产开发应该如何转型轻资产？我认为，房地产转型轻资产最重要的就是树立服务业观念，在商业模式顶层设计时要意识到，服务是核心价值，轻资产是软实力，可以通过提高技术含量来提高性价比，利用互联网的平台和思路整合渠道、技术，降低资金成本，提高竞争力。因此，未来的房地产企业能不能形成竞争力，关键在于其产品能力和轻资产服务的竞争力，而不仅仅取决于土地和资金。

地产中国网：海外投资热潮还在不断上演，但我们也看到，一些房企在海外也受到了一些麻烦，对此，您有什么建议？

钟彬：中国房企试水海外投资基本始于2004年。至2013年底，约有20家国内知名房企进驻海外房地产市场，以大中型综合类民企为主；投资地域以英美澳等发达国家居多；项目规模一般逾亿美元。房地产行业具有很长的价值链，海外投资地产有多个环节，包括项目搜寻，可行性研究，以及融资、购地、设计、建设、管理和销售等，中国房企在投资前应彻底了解当地法律和管理模式，在开发设计和建设的过程中融入当地文化，关注当地社区和经济发展的需要，才有可能取得成功。对此，我建议：

首先，总体规划。对房企而言，做好投资战略规划，对不同市场的不同类型地产做好充分研究，寻求多样化投资，对冲风险，可以获得更稳定的投资回报。

其次，循序渐进。可先着眼于小而美的项目，在积累一定经验后，逐渐加大投资于收益高且长期性的项目。

第三，抱团出海。多家房企可以联合起来，以私募基金等形式共同出资，以达到经验、信息资源互补，将潜在风险和损失降到最低。

最后，因地制宜。中国房企要具备国际视野，深入调研当地政策法规、金融、媒体教育，医疗状况等等，可以和当地知名咨询机构、开发商等共同合作，充分利用这些机构的丰富信息、商业网络和投资管理经验，更好地理解海外市场的商业规则。很多事实证明，这类合作是非常必要且有效的。

地产中国网：尽管三四线城市房地产依然承压，但一线城市的地王盛宴再度上演，对此，您有什么看法？

钟彬：区域分化严重是当前房地产市场运行的一大特点。今年以来，开发商纷纷回归一线城市，导致一线及重要二线城市的土地竞争激烈。尽管土地成交总量上涨明显，但是尚未真正走出低位区间。1-8月份，全国房企的土地购置面积累计同比下降32.1%，反映了大部分城市房产市场低迷，开发商不愿购地。

地王频繁出现，一定程度上反映了土地资源供应稀缺，在北京等一线城市更是如此。但是，我们也在这里提醒拿地企业，面对经济和行业增速放缓，企业一定要从资金安全的角度考虑自身承受能力。

地产中国网：有人说，2015年房市完全是个政策市，那么，对于未来的房地产市场走向，您有什么判断？

钟彬：今年由于经济结构调整及经济下行压力大，房地产行业成为政府稳定经济增长的重要武器。我们从政府出台的一系列刺激政策可以看出，今年房地产发展的政策环境要好于往年。

通过前三季度的运行，房地产市场尽管出现了许多积极表现，但随着经济增速继续下调，房地产需求减缓，市场仍面临高库存，房地产企业资金压力仍然较大，在政策的推动下，市场有望平稳健康发展。预计未来市场将继续维持调整态势。开发投资增速继续下降至10%以下，房价水平稳中有降，前期供应量大的地区房地产市场调整程度较高。

地产中国网：A股中50多家房企都在谈转型，表现出行业整体对未来发展的焦虑，在新业态不断出现的背景下，您如何看待传统房企的转型？未来的出路在哪里？企业如何结合自身的情况去解决转型中的一些不适？在您看来，转型，最大的困难是什么？

钟彬：对于当前房地产而言，行业已经告别过去的黄金年代，商业逻辑已经发生改变。过去，依靠人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度性改革红利与国际红利等五大红利，让那时候的房地产站在了风口上。但如今，五大红利都在逐渐退出，人口红利转向老龄化社会；城镇化红利还在继续进行中；经济发展红利，已进入结构调整。房地产行业利润率也进一步下滑。在这样的背景下，房地产行业必须寻求新的着力点和增长点，因此需要转型。

在这一轮转型中，我们看到，企业已经不可以再依赖制度红利了，也不能再靠土地红利，那靠什么呢？在我看来，是需要依靠商业模式优化下的产业红利。这也是房企转型的思路。从房地产行业微笑曲线来看，作为中间环节的开发和销售，在今天已经不像以前那么重要了，你会发现产业地产进入了前端地产金融，作为后端环节的运营服务成了我们关注的对象。因此，类似产业地产运营商华夏幸福基业和社区服务运营商彩生活（隶属花样年）这样的企业异军突起，他们通过商业模式的优化和创新，成为了这一轮转型的标杆。

开发商在转型探索实践中，难免会碰到各种“转型烦恼”，其中包括尚未完善的体制、机制，成本过高、同质化严重，路径单一、方式简单、缺乏创新等问题，在此，商会建议调整企业发展战略和规划、加大人才引进和培训力度、提高研发投入比例，以及向上下游产业链延伸，以“四轮驱动”的方式实现转型升级。同时，在转型期，企业应多依靠创新来驱动企业发展。面对房地产行业全面升级的趋势：产业化（跟产业结合）、金融化、绿色低碳化、信息化（互联网化）和国际化等，企业必须更加主动，更加积极，更加智慧，更富有远见和创造性，同时还要拥抱“互联网+”，做好跨界融合，主动跨界、主动联合、主动连接。

在我看来，转型最大的困难是观念。过去开发商建完房子、把房子卖出去就可以了，现在越来越多的开发商意识到后期的增值服务也十分重要，并且有望成为未来的蓝海。因此，企业有没有树立“以人为本”的理念，持续去提升产品和服务质量，在转型期显得尤为关键。