杨明伟:房地产私募将呈爆发式增长

来源:地产中国网 2015-10-30 08:46:00

“未来房地产市场将出现分化,部分地域将会出现风险,行业发展速度将趋缓,但行业集中度会进一步增加,房地产从高速无风险的普赢阶段进入以专业获取利润阶段,行业将重归金融行业属性,投融资能力显得非常重要,房地产金融特别是房地产私募基金规模将会呈现爆发式增长。”长富汇银基金执行总裁杨明伟在10月29日举行的“2015金融领袖高峰论坛”上表示。

“回顾过去可以发现,历次房地产行业周期发生波动时,行业并购活动就会明显增加。”杨明伟称,众多房企为了加快扩张速度,都采取高杠杆的方式经营,抗风险能力较差,其在市场调整过程中首当其冲,一旦市场迟迟得不到改善,将不得不选择被兼并重组。

本轮行业周期调整的主导因素是市场供求矛盾,在调控日趋市场化的情况下,杨明伟预计调整的时间将比过去更长。与此同时,房地产行业发展的马太效应日益明显,行业集中度不断提升,中小房企生存空间被逐渐压缩。这两个因素共同导致了行业并购事件大幅增加。

2014年,关于REITS的推进工作节奏有所加快,央行新政提出了将积极稳妥开展REITS试点工作。杨明伟认为,“如果REITS顺利推行,对于房地产并购基金的发展将会有积极的推动意义。房地产并购基金将并购的资产打包设立REITS,在公开市场出售,回笼资金,从而可以实现成功退出。”

房地产行业已经进入存量时代,行业剧烈分化,再加上资金流动性压力凸显,使得不少企业、项目以及资产面临困境,产生大量的折价购买优质资产的交易机会。杨明伟称,“房地产项目的并购机会已应运而生,并购将成为房地产基金新的发展方向。”

杨明伟表示,特殊时期,房地产基金可利用其操作的灵活性,集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的不良资产,结合相应的优势资源,对其进行优化管理或进行物业再改造,提升其价值,并择机出售,使投资人获益并实现双赢。

在具体的投资业务中,长富汇银基金将原来的债权投资转化为股权类的投资,包括房地产项目和影视文化项目;从单纯的资金提供者变成“资金+专业服务”的角色。除此之外,长富汇银基金在项目管理过程中从被动管理变为主动管理,不仅仅关注投资前的风险,项目的收益,也非常关注对项目后续的管理。

谈到整体的宏观经济形式,杨明伟表示,“综合来看,2016年经济下行风险仍在可控范围。”长富汇银基金通过滤波法预测GDP走势发现,2016年1季度经济有望探底,其后将有望实现经济的逐步复苏。同时预计,未来1年CPI仍将处于2%-3%的合理水平,通胀压力不大。因此,当前货币政策的适度、持续宽松,汇率的适当贬值以及积极的产业政策与财政政策等,将有助于经济的好转。

除此之外,长富汇银基金在最新发布的2015长富汇银专题研究报告:《历次危机中资产价格的波动与政策启示——兼对我国目前资产价格的现状分析》中指出,近期,A股市场经过短期内的大幅调整,目前上证50的PE仅为10倍左右,从全球来看也处于低位,仍有极大的提升空间,产业资本与金融资本大规模涌入,新政策启动投资新周期,市场有望进入长牛、慢牛格局。同时,流动性的宽松将引领市场资金成本下降,将利好已经深度回调的股市,发挥资本市场资源配置、服务实体经济的作用。

 

 来源:经济参考报 
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