在“豪宅元年”，位于南三环与南四环之间的樊家村地块拍出7.5万元/平方米的楼面价，让业内瞠目结舌。一块高价地诞生，就意味着未来就会有一个高端楼盘诞生。已经确认的事实是，北京已经出现了38宗楼面价超过3万元的地块，其中楼面价超过5万元的有10宗地。

就这样，在业内人士的惊诧、议论及争议声中，豪宅市场开始走向幽深莫测的红海，而北京楼市的新房市场或许已与首次置业的时代道别。

豪宅市场必定是红海

“未来北京售价在10万+的项目将有50个”

中原地产首席分析师张大伟认为，叠加部分老项目，未来北京售价在10万+的项目将有50个。以今年来看，北京预期均价突破10万元的期房住宅合计有12期，而往年仅两期左右。

供应量如此大幅度的增长，远远超过了成交量的涨幅。“即使按照2015年顶豪井喷的成交量看，实际签约有望达到220套，剔除某项目的批量成交后，成交量大约在130套左右。而目前待售、预期售价在10万元以上的项目已经超过3000套。”张大伟表示，如果剔除了某项目96套、万柳书院38套，西宸原著10套、其他项目签约只有个位数。

从豪宅的潜在客户来看，近年来，金融、互联网等领域迅速发展，产生了一批高收入人群。北京晨报记者此前走访了多个豪宅项目，销售人员也透露购买豪宅的客群日趋年轻化。但这批“新贵人群”的增长速度与豪宅供应量的增幅并不在同一个量级。据机构统计，今年以来，北京豪宅数量的增幅对应富裕人群增量在5倍以上。

此外，上半年豪宅成交量的上涨与股市向好有关，一部分购房者将股市中的浮赢转投入楼市当中。6月下旬以来，股市进入调整阶段，大多数股民财富缩水，豪宅潜在客户数量进一步减少。

人口增量也是影响楼市的一个重要因素。北京市正在采取近10年来最严格的常住人口控制措施，北京常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，2015年更是全面收紧。

“未来能够活得滋润的顶豪最多只有10个，能够活下去的顶豪有10个，被迫合作的项目还有10个，活的不滋润的项目将有20个。”张大伟认为，未来顶豪战场必定是红海。