尽管央行数次降息降准，国内融资渠道审批趋向宽松，企业融资成本大为降低，但大部分房企发债目的并非积极再生产，大部分为拿新还旧，降低资金成本。

尽管央行数次降息降准，国内融资渠道审批趋向宽松，企业融资成本大为降低，但大部分房企发债目的并非积极再生产，大部分为拿新还旧，降低资金成本。

海通证券的数据显示，今年初至10月23日，地产债发行总额为4000多亿元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地产公司债(含私募债)发行量为2500多亿元、占公司债总量的49%，较去年大增。

中原地产研究部统计数据显示，仅10月就有12家上市房企发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。

例如10月16日，泰禾集团发布两则公告称，公司第二次非公开发行30亿元公司债全部发行完毕，同时拟公开发行不超过45 亿元公司债券。金地集团(600383)10月18日下午公告称,公司2015年(第一期)公司债发行工作已于10月16日结束,实际发行规模为30亿元,

中原地产研究部统计数据显示，年内已经有超过60家上市房企(包括港股)在内地已经通过公司债融资预期融资高达1700亿以上，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿。

一方面是地产公司债发行井喷，企业融资环境大为改善，另一方面是受地产330新政和央行多次降息影响，今年以来楼市逐渐回暖，一线城市和部分二线城市量价齐涨。但与此同时，房地产投资增速却不断走低。

1~9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1~8月份回落0.9个百分点。这一增速也是2014年起，连续21个月呈下降趋势，并创下了2013年以来新低，而8、9月单月投资甚至由正转负。

在土地市场，1~9月份，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟对分析，尽管楼市在不断回暖，但真正交易比较好的也就是一线城市和部分二线城市，总共不会超过20个城市，土地市场火爆的也集中在这些城市。但这20个城市的份额占全国市场的比例毕竟还是比较小的，他们的回暖和火爆也不足以改变整个市场库存偏高的格局，未来相当长的一段时间仍处于去库存阶段。因此，房地产开发投资增速下滑的时间还没有结束。

在这种情况下，开发商更倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债、而非上马新项目。

海通证券分析，今年 1~10月地产债(不包括企业债)的资金用途中，偿还银行贷款占近7成、较去年增加2%，补充流动资金占比28%、也较2014年微增，而项目投资占比仅为4%、较2014年下降。地产债融资主要用于偿还贷款，项目投资占比很小。

广州一家房企财务经理李女士告诉记者，今年以来，国内融资渠道审批的宽松程度大大增加，由于公司债的利率较低，因此开发商都想通过发债来替换掉旧债，以降低融资成本，减轻经营压力。“因为之前发行的信托产品和贷款利率比较高，刚好借此可以替换掉。”

张大伟分析，对于房企来说，公司债的目前平均融资票面成本在4%，相比其他融资渠道，成本明显降低。因此先置换掉之前的高利率资金，降低融资成本，这样后续也才会有投资的实力和意愿。