原标题：优化债务结构获中交集团“背书” 绿城中国加速布局一线城市

动荡不安的绿城中国开始着手稳定中寻求爆发！10月中旬，在绿城中国（以下简称绿城）与投资者的一次内部交流会上，绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南称，“到2017年，预计绿城销售额将超过1000亿元，销售毛利率大幅提升。”

相对于万科、保利等房企晋级千亿元阵营的发展历程，追逐1000亿元，对于绿城来说，或许意义颇为不同。经历了2009年销售额直逼万科的风光，绿城中国董事长宋卫平发声要在2011年销售破千亿元争行业第一，以及2011年末命悬一线的资金危局，再到大股东几经“易主”，直至如今中交成为大股东的尘埃落定，绿城的千亿元之路走得跌宕起伏。

敢于重提1000亿元目标，绿城需要谋变。“绿城正式提出，构建以市场化为导向，以营销为龙头的运营管控体系。”曹舟南称。

但是，过去的绿城，众所周知，一直是以产品为导向的。

而挡在绿城追逐千亿元梦想之路上的障碍是，库存压力大、开发成本高、管理架构有待加强等问题。“绿城已经梳理了投资者的担忧，并着手做出改变，我相信，明年将成为绿城的爆发年。”曹舟南如是承诺。此外，中国交建执行董事、财务总监傅俊元也在上述内部交流会上直指绿城亟待解决的问题，并为绿城未来的发展“支招”。

加速清理存货

“库存压力大，这是绿城目前面临的亟待解决的问题，也是影响绿城下一步整个资产流动的重要因素。”傅俊元直言。

根据2015年上半年数据，绿城管控项目存量房源（特别是单价高、总价高、成本高房源）去化速度缓慢，影响资金流动效率。目前库存房源去化周期平均为25个月左右。其中，较难去化房源（存量时间大于12个月），去化周期预期为26个-35个月。

事实上，三、四线城市布局过多，存量房源难以消化确实拖了绿城的后腿。今年年初，绿城在销售端口首先做的是盘整库存和营销团队，做出的第一个营销策略是加快清理三、四城市存货。据绿城房地产集团副总经理楼明霞透露，目前三、四线城市存量房源占比在30%-45%之间，而降至25%以内是绿城的“理想设计”。

对此，曹舟南直言，绿城的营销20年来到底存在哪些问题？在浅层次方面，在宏观调控之前，绿城的产品定位错了，户型偏大，总价偏高，把相当一部分客群挡在了绿城门外。但经过几年运营之后，暴露了更深层次问题，端口表现为营销问题，本质却表现在大前期的合作问题。比如说，绿城绝大多数项目是与合作方合作的，与合作方的利益诉求有不同交集，导致存货去化较难。

鉴于此，绿城今年年初即盘整存量房源和补仓货源，从销售端口重新布置各项指标。据曹舟南透露，预计明年的销售指标是850亿元。到2017年末，预计绿城中国的销售额将超过1000亿元，销售毛利率大幅提升，现有项目存量基本完成换仓，一线城市和重点城市的战略布局基本成型，市场占有率大幅提高。开发、代建、服务三大业务板块完整成型，投资、资产和债务结构有实质性改善。

值得一提的是，《证券日报》记者实地走访绿城在杭州的楼盘钱塘明月发现，该项目为绿城与九龙仓的合作项目，股权比例为50%：50%,绿城操盘并拥有并表权。据该项目相关负责人向本报记者透露，钱塘明月2014年底对外销售，至今已实现约20亿元销售额。“集团年初给我们的目标是13亿元，当时压力较大，但杭州市场二季度开始转好，现在已经超额完成了。”

据绿城中国公告显示，今年前三季度，绿城累计合同销售额为454亿元。据曹舟南透露，已完成年度目标的70%。而据绿城某内部人士向《证券日报》记者透露，在杭州，绿城今年计划完成200亿元合同销售额。

但令业内关注的是，绿城为了清理库存，会不会降价？“动价格策略不是最佳措施，今年绿城基本上没有做倾销。”楼明霞称。

更重要的是，为了构建以营销为龙头的运营管控体系，曹舟南称，绿城将于近期讨论正式构建大运营体系，即，将运营管理部与营销管理部合并，组成大运管理部，以促进绿城的市场化。

然而，对于一个房地产企业来说，在产品导向转变为以营销为龙头，向市场化变革后，投资城市战略布局和拿地策略都将随之变化。