北京新晋单价地王诞生 樊家村地块楼面价破7.5万/平

来源:地产中国网 2015-10-20 16:36:00

段文平/摄

地产中国网讯  10月20日下午,北京丰台花乡两宗经营性地块挂牌出让。其中,经过104轮的举牌,葛洲坝以49.5亿元的总价摘得花乡樊家村危改6号、12号、2号(教育用地)地块,溢价率50%,根据竞拍条件,该地块需配建4.1方米公租房和61800平方米“农民回迁房”。

中原地产首席分析师张大伟分析表示:“减去公租房等用地面积后,该地块的楼面价已突破7.5万/平米,未来又将是一个10万+顶豪。”而这也超越农展馆地块7.3万/平米的楼面价,成为北京土地市场新晋单价地王。

7.5万/平!樊家村地块成北京新单价地王

丰台花乡樊家村地块属于R2二类居住用地、A61机构养老设施用地、A5医疗卫生用地、A334托幼用地、A331中学用地,土地面积132241平方米,建筑规划面积203821平方米。

资料显示,地块具体四至为:东至现状铁路卫校,南至规划康庄东路,西至规划康庄东路,北至规划樊家村一号路。而据中原地产统计数据显示,目前丰台在售项目均价在4万以上,且10万以上项目不但增加。其中,紧挨着樊家村6号地的懋源·钓云台项目,4栋楼均价都在10万以上,最高的一栋楼均价超过13万。

由此,该地块也或将加入丰台10万+顶豪的队列。张大伟预测道:“2016年,丰台区域将出现起码5个售价10万+的顶豪项目。”

该地块挂牌出让起始价为人民币33亿元,竞价阶梯为人民币1700万元整,竞买保证金为人民100000万元。截至现场开拍前,丰台樊家村地块共获得8次网上报价,现场共有8家房企竞拍,其中不乏中粮天恒首创联合体、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体等多个重磅联合体,而中国金茂、中铁建、金地、中铁置业、葛洲坝等国企也参与到此次竞争之中。

下午3点30分,现场拍卖正式开始。由于绝佳的地理位置,该地块遭到上述房企的激烈争夺。起拍伊始,葛洲坝即以34.36亿的报价先声夺人,中铁置业以34.5亿紧随其后。现场叫价至第五轮,无房企应价,主持人将竞价阶梯下调至1000万,葛洲坝随即以35.6亿的报价应价。

据地产中国网前方记者报道,错过门头沟地块的葛洲坝在此次拍卖中表现颇为积极,从起拍伊始就与中铁置业僵持不下,表现出了势在必得之势。而到29轮之时,龙湖保利首开平安联合体终于出手,报价一举突破40亿,达到40.4亿元,之后三家房企陷入胶着。最终,经过73轮举牌,龙湖联合体以49.5亿元的总价触及价格上线。

与上述三家房企的积极举牌不同,在整个拍卖过程中,中铁建仅在最后举了一次牌,而万科金茂,金地,中粮联合体等房企则一拍未举。

据了解,该地块设置了较为苛刻的竞拍条件。出让宗地内须配建建筑规模10000平方米的“公共租赁住房”,房屋回购价格为8000元/平方米;出让宗地内须配建建筑规模61800平方米“农民回迁房”(按经适房产权管理),“农民回迁房”回购价格为3800元/平方米。与此同时,本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格及配建10000平方米“公共租赁住房”及61800平方米“农民回迁房”基础上通过现场竞报“公共租赁住房”的方式确定竞得人。

在公共租赁住房面积现场竞拍环节,葛洲坝也“积极表现”。自第17轮开始,葛洲坝就与中粮天恒首创联合体交替报价,连续PK十几轮。而到第31轮的时候,葛洲坝终于以41000平米的面积竞得该地块。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,樊家村地块是今年以来四环内出让的第二宗住宅用地,其位置更优于上块“地王”石榴庄地块,稀缺程度不言而喻,因此遭到“疯抢”也就不足为奇。目前与该宗樊家村地块紧邻的是懋源地产的钓云台项目以及夏家胡同地块,其中夏家胡同地块楼面价高达45000元/平方米,钓云台主打170平米以上大户型,总价千万起。而新樊家村地块楼面价超7万元/平方米,预计售价将在15万左右,懋源地产兵不血刃成功解套两个项目。

任启鑫认为,该宗樊家村地块的绝佳地理位置也是引发争夺的重要原因。该地块临近西南三环,北邻龙湖西宸原著、西邻钓云台、东临夏家胡同以及华润亚林西“地王”项目、南邻中海九号公馆,新兴豪宅区的雏形已现。从各项配套来看,地块周边有多座大型购物商城凯德大峡谷MALL、永旺梦乐城,以及正在建设中的丰台万达广场、龙湖商业项目等,商业配套完善。地块一区之隔即为北京小学分校以及首经贸附小,南部天坛医院新址正在施工建设当中,预计将于2017年将完成搬迁。同时,该地块紧邻三环路,地处10号线首经贸站与丰台站之间,公共交通发达、路网密布。

专家:集中出让或致年底房价翘尾

此外,中铁建、中建、中铁置业中铁投资联合体、K2、中国金茂金融街万科联合体、丰通家业等7家企业也参与了北京市丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-12-B地块B4综合性商业金融服务业用地的拍卖,经过58轮的举牌,中铁置业以11亿元的总价摘得。

随着这两块地的出让,接下来的一月内,北京还将有27宗地块密集入市。统计数据显示,这29宗土地起始价合计达576.94亿元,按照北京目前土地市场平均溢价率40%来计算,最后的土地出让金有望达到了800亿元左右。

亚豪提供的数据显示,从这19宗宅地的环线分布来看,五环以内仅推出3宗,大量宅地均集中在五六环之间以及六环以外。从土地供应细分情况来看,目前集中供应的16宗五坏外宅地中,五六环之间仅占4成,近六成地处六环以外,这预示着未来住宅项目供应主力区域将继续外延。

任启鑫分析认为:“土地集中供应开发商来说考验的是资金实力,而即便资金在雄厚的房企也不可能同时押注多宗地块,因此任启鑫认为,这19宗宅地根据其稀缺程度的不同受到的关注度也将相去甚远,势必会出现“几家欢喜几家愁”的局面。”

“2015年最后2个月,虽然土地价格对房价影响已经趋弱,但依然会释放促涨影响,房价有可能出现明显上涨,在2013年开始,北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象,各地出现了很多地王,这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅的区域也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。 ”中原地产首席分析师张大伟分析认为。

另一方面,与年底集中供地形成鲜明对比的是,截止三季度,北京土地市场成交25宗商品房住宅用地,虽然从25宗土地总面积看合计高达427.97万平米,但因为多种配建,实际商品房住宅用地合计只有104万平米,按照商品房平均单套120平米计算,未来能够供应形成的商品房住宅只有8600套!北京2015年来,供需结构已经失衡。

而随着多宗高价地的出现,张大伟表示:“北京商品房住宅的市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,自住房供应明显挤占普通住宅市场,导致未来高端化将成为趋势,当然,这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致。”

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